Valeur à neuf ou valeur de reconstruction pour son habitation ?

Quelle indemnisation pour son habitation ?
Le choix du mode d'indemnisation en cas de sinistre majeur pour votre habitation est essentiel : selon la formule choisie, le degré de prise en charge par l'assureur peut considérablement varier.

Lorsque vous assurez un bien immobilier auprès d'une assurance, il est envisagé par votre assureur la possibilité selon laquelle, suite à un sinistre, il faille vous indemniser pour compenser la perte de ce bien. C'est pour cela que les contrats d'assurance comportent une clause stipulant le type d'indemnisation auquel l'assuré peut prétendre pour son habitation.

Quand vient le moment d'assurer sa maison se pose le choix entre deux types d'indemnisation :

  1. l'indemnisation en valeur de remplacement ou valeur à neuf ou encore reconstruction à neuf sans déduction de vétusté (ou pertes indirectes),
  2. la valeur de reconstruction, vétusté déduite, également appelée valeur d'usage.

Ces deux garanties déterminent le montant de l'indemnisation de l'assuré en cas de sinistre. Elles sont présentes dans le contrat d'assurance de son habitation.

La valeur de reconstruction : une indemnisation a minima

La garantie valeur de reconstruction vétusté déduite indemnise en partie les coûts de reconstruction du bien immobilier sinistré. Suite à l'incendie de votre maison ou en cas de dégât des eaux majeur, et pour la détermination de ce coût, l'assureur dépêchera un expert chargé de déterminer la somme nécessaire pour reconstruire le bien à l'identique. L'expert ne proposera cependant pas une indemnisation totale du bien. L'assurance déduira la vétusté de l'habitation afin de pouvoir apprécier plus fidèlement la somme qui devra vous être remise par votre assureur. C'est ce qu'on appelle la décote de vétusté. Elle tient compte de la dépréciation du bien.

Prenons le cas d'un immeuble d'une valeur de 400 000 euros par exemple, et pour lequel l'expert en assurance retiendrait une vétusté de 25 %. La valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % - 25 %), soit 300 000 euros, somme que l'assureur versera à l'assuré en vue de reconstruire son habitat.

L'indemnisation en valeur de reconstruction est le type d'indemnisation le plus intéressant pour votre assureur. Pour l'assuré, il faudra « mettre la main à la poche », d'autant que les prix de la construction ne cessent d'augmenter année après année.

Le taux de vétusté

Le coefficient de vétusté se calcule en fonction de l'ancienneté du bien et de son usure. Votre assureur possède son propre barème et doit le porter à votre connaissance sur simple demande lorsqu'il ne figure pas dans les conditions générales de vente. Un autre élément qui permet de juger la dépréciation du bien est son entretien. Une maison correctement entretenue verra son pourcentage de vétusté diminuer.

L'indemnisation en valeur à neuf

L'indemnisation en valeur à neuf complète le manque à gagner induit par l'indemnisation à valeur de reconstruction. Cette indemnisation compense en effet la décote en permettant de racheter la vétusté. L'assuré est indemnisé en deux temps. Tout d'abord l'indemnisation du coût de reconstruction de votre bien, vétusté déduite. Cette somme est ensuite complétée par une indemnisation de la vétusté de votre bien.

Toujours en prenant pour exemple une habitation d'une valeur de 400 000 euros, et dans l'hypothèse où l'expert aurait retenu un taux de vétusté de 25 %. La première indemnisation sera de 300 000 euros (75 % de la valeur du bien). La seconde indemnisation, reçue après la construction du bien sera de 100 000 euros (les 25 % restants). À noter que pour que cette seconde indemnisation s'applique, la maison doit être reconstruite dans les deux ans qui suivent sa destruction.

La garantie valeur à neuf implique un montant plus élevé de la prime d'assurance, mais ce n'est pas toujours le cas. Une fois encore, n'hésitez pas à comparer les polices d'assurance en habitation. Certaines d'entres elles, abordables, proposent de rembourser le bien dans sa totalité sans appliquer de coefficient de vétusté.

La valeur à neuf est plafonnée

Attention : les contrats d'assurance plafonnent l'indemnisation de la garantie valeur à neuf. Le coefficient de vétusté ne doit pas dépasser les 20 % à 30 %. Ainsi, si le taux de vétusté annoncé est de 40 %, la valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % - 40 %), soit 240 000 euros. Votre seconde indemnisation sera ensuite plafonnée à 30 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros. Votre assureur vous aura donc indemnisé au final de 360 000 euros, laissant 40 000 euros à votre charge.

Grâce à cette indemnisation, l'assuré limite au maximum la perte financière liée à la destruction de son bien immobilier. L'indemnisation en valeur à neuf est la plus avantageuse pour le bénéficiaire du contrat d'assurance qui ne subira aucune perte financière du fait de la survenance d'un sinistre . La contrepartie implique une majoration de la prime d'assurance.

À noter par ailleurs que si vous avez investi des moyens importants dans les prestations et la décoration de votre bien immobilier, ou que ce dernier est classé, les assurances habitation classiques ne financent la reconstruction qu'à l'aide de méthodes et de matériaux modernes.

Alors : valeur de reconstruction ou valeur à neuf ?

À la lecture de ce guide, il apparaît clairement que l'indemnisation en valeur à neuf est plus intéressante pour espérer être indemnisé au plus près de la valeur réelle de son bien. Il est cependant possible que cette garantie d'indemnisation à neuf coûte plus cher, engendrant une surprime. Comparer en ligne plusieurs devis MRH du marché peut dès lors se révéler judicieux. Comparer en ligne plusieurs devis permettra en effet de savoir ce que proposent les assureurs comme type d'indemnisation et le montant des primes exigé.

Pour finir, notez bien que, pour obtenir l'indemnisation d'un bien en valeur à neuf, ce dernier devra être reconstruit dans les deux ans à la suite du dommage, au même endroit et dans le respect des matériaux d'origine ayant participé de la construction de l'habitation. Au-delà, vous ne devrez pas faire subir à votre nouvel habitat des modifications majeures eu égard aux plans de votre premier bien assuré.

2 commentaires - Réagissez à votre tour
  • (obligatoire)
  • (obligatoire)

Waitingforcash  -  Le 18 mai 2015 à 19h33

Et si votre maison est grande, paumée et en pierre, plus l'assurance traine leurs pieds pour regler quoi que ce soit, deja 6 mois, ca laise 18 mois pour demoli, puis reconstruire une maison de 200 metres carrés! Donc c'est peine perdu, et la reconstruction dans le temps restant va etre impossible, l'assurance gaine encore un fois! Voila comment leur loi de 2 ans faire profiter les assureurs!

Répondre

Karine  -  Le 25 juillet 2015 à 09h47

Bonjour,

je suis moi aussi dans votre cas, mais l'assurance à 90 jours pour vous payer. Au-delà, il faut demander faire une action pour avoir le règlement, je crois. C'est inscrit dans le contrat.

Répondre