Primo-accédant : comment préparer son premier achat immobilier ?

  • Publié le 27/09/2016
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Primo-accédants
Les autorités publiques ont mis en place un certain nombre de dispositifs d'aide ou de prêts subventionnés au bénéfice des primo-accédants.

Premier achat immobilier ? Découvrez ci-après nos conseils en vue de faire de votre toute première acquisition une réussite, tout comme les pièges les plus fréquents à éviter.

L'accession à la propriété représente un idéal pour de nombreux Français, et un réflexe solidement ancré depuis des générations. Posséder le toit au-dessus de sa tête procure en effet un important sentiment de sécurité, et évite d'être perpétuellement redevable d'un loyer.

Attention toutefois à ne pas se précipiter. Mal préparé, l'achat immobilier d'une vie peut s'avérer la source de nombreuses déconvenues ! En tant que primo-accédant, vous pouvez notamment bénéficier de nombreux dispositifs d'aide qui feront toute la différence pour votre plan de financement. Découvrez ci-dessous l'ensemble des conseils d'usage à respecter pour faire de votre toute première acquisition une réussite.

Primo-accédant : une définition

Dans le jargon du marché de l'immobilier, un « primo-accédant » est un particulier qui achète son premier bien immobilier, et qui accède ainsi à la propriété pour la première fois. Le stéréotype du jeune couple débutant dans la vie n'est pas usurpé. Une enquête CSA publiée en avril 2015 rappelle ainsi que le primo-accédant est relativement jeune (47 % se situent dans la classe d'âge de 25-34 ans). Huit primo-accédants sur dix achètent en couple, et plus de la moitié ont au moins un enfant (58 %) et se fixent sur un bien immobilier individuel, type maison de ville ou pavillon (63 %).

Dans le détail, pourtant, un primo-accédant n'est pas toujours un néophyte de l'immobilier. Rentrent également dans le cadre de la définition les particuliers anciennement propriétaires de leur résidence principale, mais qui ne le sont plus depuis au moins deux ans à la date de leur nouvelle acquisition.

Paradoxalement, même certains propriétaires ou multi-propriétaires peuvent tout à fait être considérés comme des primo-accédants aux yeux de la loi, par exemple pour bénéficier d'un prêt à taux zéro. Comme le note Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez JeChange.fr, « ce sera le cas si vous possédez déjà une résidence secondaire, plusieurs biens locatifs mais pas votre résidence principale ! »

Se poser les bonnes questions

Il est recommandé de ne pas se lancer dans l'aventure d'un achat immobilier sans avoir soigneusement délimité votre projet au préalable, et sans avoir une idée aussi exacte que possible de ce que vous souhaitez. Vous devez pouvoir répondre sans hésitation aux questions suivantes :

  • Avez-vous les moyens d'acheter ? La diversité des prix sur le marché immobilier permet bien sûr à la plupart des acquéreurs de trouver un bien dans leur budget, mais pas nécessairement le bien dont ils auraient besoin. Une famille qui n'a pas les moyens d'acheter plus qu'un petit appartement, par exemple, sera sans doute plus inspirée de rester dans sa maison en location pour le moment.
  • Quel est votre horizon d'investissement ? En général, il est recommandé de préférer l'achat à la location uniquement si vous pouvez rester au moins cinq ans dans votre nouveau logement. Toutefois cette estimation peut varier fortement selon les régions, et votre horizon devra être d'autant plus éloigné que les prix sont élevés à l'achat et la location bon marché.
  • De quelle surface avez-vous besoin ? N'oubliez pas, comme expliqué ci-dessus, de vous projeter sur le long terme, et de prévoir par exemple une chambre supplémentaire si vous souhaitez avoir un enfant de plus ou, pourquoi pas, travailler un jour depuis votre domicile.

Monter soigneusement son dossier

L'accès à la propriété exige un certain effort de transparence de la part du candidat à l'emprunt, surtout lorsqu'il s'agit d'une première ! Le montage du dossier de demande de prêt requiert typiquement un certain nombre de pièces justificatives incluant notamment les pièces d'identité, le contrat de travail, les bulletins de salaire des trois mois les plus récents et du mois de décembre de l'année précédente, les deux derniers avis d'imposition sur le revenu, les relevés de compte, les échéanciers des crédits en cours...

Ces différents documents permettront au banquier de mieux apprécier la situation financière du demandeur, son niveau de sérieux et de motivation, son profil plutôt épargnant ou dépensier, etc. Dans tous les cas, un apport personnel conséquent (au moins 10 % du coût total de l'opération) est toujours un plus apprécié, bien qu'emprunter sans apport demeure possible sous certaines conditions.

Pour éviter de déposer autant de dossiers que vous sollicitez de banques, vous pouvez envisager le recours à un courtier en crédit immobilier. Ce dernier a pour fonction de démarcher les prêteurs éventuels à votre place, et peut vous faire bénéficier de conditions que vous n'obtiendriez pas vous-même grâce à son pouvoir de négociation. Vous n'avez à le rémunérer que si vous acceptez l'une des offres qu'il vous soumet.

Se renseigner sur les aides réservées aux primo-accédants

Un primo-accédant, par définition, est désavantagé par rapport aux autres acquéreurs qui peuvent, quant à eux, compter sur la revente de leur ancien logement pour financer le nouveau bien en tout ou en partie. Pour favoriser l'accès à la propriété des plus jeunes, et apporter le coup de pouce qui peut faire la différence, les autorités publiques ont mis en place un certain nombre de dispositifs d'aide ou de prêts subventionnés. Vous êtes fortement encouragé à bien vous renseigner sur ce point, surtout si votre financement est un peu juste !

Le dispositif le plus célèbre et le plus populaire est le prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ est réservé exclusivement aux primo-accédants - soit tous les particuliers qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux années précédentes - et à l'achat d'un logement neuf ou entièrement rénové. Son bénéfice est soumis à des conditions de ressources, lesquelles ont toutefois été assouplies depuis le 1er janvier 2016. Ce prêt sans intérêt, qui doit obligatoirement être adossé à un prêt immobilier classique, peut couvrir jusqu'à 40 % du financement total.

Le prêt épargne logement (PEL), le prêt conventionné, le prêt à l'accession sociale, l'APL accession ou encore le prêt action logement sont d'autres dispositifs conçus pour aider les ménages modestes ou les classes moyennes dans l'achat de leur logement. Il est très souvent possible de cumuler plusieurs de ces prêts aidés, et aboutir ainsi à un plan de financement composé de trois ou quatre compartiments différents. Un montage complexe, certes, mais très intéressant pour l'optimisation du taux effectif global de votre prêt !

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