Interdiction des passoires thermiques : dans ces villes étudiantes, une part record de studios est hors-jeu

Pourquoi les studios sont les premiers frappés

Le diagnostic de performance énergétique note un logement selon sa consommation rapportée au mètre carré. Or certains postes, l'eau chaude sanitaire en tête, pèsent presque autant dans un studio que dans un grand appartement. Ramenée à une surface minuscule, la facture énergétique théorique explose. Un même défaut d'isolation condamne un studio bien plus vite qu'un logement familial.

Les chiffres le confirment : plus de 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre moins de 15 % au-dessus de 100 m². La rénovation du mode de calcul entrée en vigueur en février 2024 a corrigé une partie de ce biais et redonné une meilleure étiquette à quelque 160 000 à 220 000 petites surfaces. Le répit reste partiel : les studios les plus anciens, non isolés, demeurent massivement classés G et donc interdits à la location.

Le classement des villes étudiantes

À partir de la base nationale des diagnostics de performance énergétique, nous avons mesuré, dans chaque grande ville universitaire, la part des petits logements diagnostiqués (40 m² ou moins) classés G, c'est-à-dire aujourd'hui interdits à la relocation. Un écart massif se dessine.

Paris écrase le classement avec près d'un petit logement diagnostiqué sur huit classé G, soit 42 932 studios recensés. Son parc ancien, ses chambres de bonne et ses immeubles haussmanniens mal isolés expliquent ce record. Lyon, Lille, Grenoble et Nantes forment un second groupe autour de 4 %, porté par un bâti ancien et des hivers plus rudes.

À l'inverse, Montpellier, Toulouse et Marseille s'en tirent nettement mieux. Un climat doux et un parc immobilier plus récent tirent les étiquettes vers le haut, preuve que la géographie compte autant que l'ancienneté dans cette carte des interdictions.

Cette photographie locale s'inscrit dans un décor national déjà tendu. À l'échelle de la France, 5,2 millions de résidences principales restent classées F ou G, soit environ 17 % du parc. Chaque année d'application de la loi retire ainsi du marché une fraction supplémentaire de logements, au moment précis où les grandes villes universitaires peinent déjà à loger leurs étudiants.

Ce que l'interdiction change concrètement

Pour un propriétaire, un studio classé G signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025 ne respecte plus le critère de décence énergétique. Le locataire déjà en place peut alors exiger des travaux de rénovation.

Le lien avec les loyers est direct. Chaque studio retiré du marché réduit une offre déjà insuffisante, sans faire reculer la demande étudiante. Ce déséquilibre pousse mécaniquement les loyers des logements encore autorisés vers le haut, en particulier dans les zones tendues où les prix flirtent déjà avec leur plafond. Moins il reste de studios louables, plus ceux qui restent se paient cher. Certains propriétaires choisissent d'ailleurs de vendre un bien classé G plutôt que d'engager une rénovation coûteuse, ce qui le retire durablement du parc locatif. L'interdiction protège donc le locataire d'une passoire énergétique, mais nourrit indirectement la tension sur les prix pour ceux qui cherchent encore.

Pour vous, candidat à la location, la vigilance se joue à la visite. Vérifiez systématiquement l'étiquette avant de signer et gardez en tête ce que recouvre une mauvaise note :

• Un chauffage qui s'envole l'hiver : un logement mal isolé peut doubler la facture par rapport à un bien correctement classé.
• Un inconfort thermique réel : parois froides, courants d'air et humidité accompagnent souvent une étiquette F ou G.
• Un bail fragile : sur un logement classé G, le bailleur s'expose à une demande de travaux, source de tension pendant l'année universitaire.

Réduire la facture quand le logement est énergivore

Trouver un studio bien classé relève parfois du parcours du combattant, et beaucoup d'étudiants devront composer avec un logement moyennement noté. Deux leviers restent alors à votre main. Le premier passe par le bailleur, seul habilité à engager l'isolation ou le changement de chauffage. Le second vous appartient entièrement : le choix du contrat d'énergie.

À consommation égale, l'écart entre l'offre la plus chère et la moins chère se compte en dizaines d'euros par an, une somme loin d'être neutre sur un budget étudiant. Comparer les fournisseurs au moment de l'emménagement reste le geste le plus rapidement rentable.

Au-delà du prix du contrat, quelques réflexes limitent la casse dans un logement à la traîne. Vous pouvez agir sur votre facture d'électricité en pilotant le chauffage, poste numéro un de la dépense, et en surveillant l'eau chaude. Le guide du chauffage économe détaille les arbitrages utiles selon l'équipement du logement.

La rentrée 2025 aura été la première où l'étiquette énergie pèse autant que le montant du loyer dans la recherche d'un toit. Dans les villes où le parc a vieilli sans se rénover, cette contrainte ne fera que se durcir à mesure que l'interdiction s'étendra, dès 2028, aux logements classés F.