Le rachat de crédit d'un prêt immobilier

Vous souhaitez bénéficier vous-aussi de la baisse des taux d’emprunt immobilier pour alléger votre situation financière ? L’une des solutions les plus répandues consiste à effectuer un rachat de crédit immobilier. Comment faire ? Suivez le guide !

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Qu'est qu'un rachat de crédit immobilier ? C'est tout simplement le fait de solliciter un organisme prêteur tiers afin qu'il rachète le prêt immobilier contracté auprès de votre établissement bancaire initial. Cette opération a pour objectif de réduire les échéances mensuelles de remboursement grâce à un taux d'emprunt avantageux.

Quel est le fonctionnement d'un rachat de crédit ? Existe-t-il des conditions ou des limites à cette procédure ? Tous les emprunteurs peuvent-ils accéder à cette solution ? Quels sont les frais d'un rachat de crédit immobilier à anticiper ? Pour bien comprendre les engagements liés à cette opération et les avantages à en retirer, mieux vaut être informé !

Dans quels cas faut-il procéder au rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier intervient dans deux cas de figure distincts. C'est notamment une solution pour les personnes en situation de fragilité financière voire de surendettement. En actionnant le levier du rachat de prêt immobilier, les particuliers peuvent retrouver des marges de manœuvre pour faire face à leurs dépenses du quotidien ou des factures imprévues. En décrochant un taux de rachat de crédit immobilier moins élevé, elles parviennent à faire baisser la tension budgétaire qui les étreint.

En réalité, le rachat de prêt immobilier peut s'avérer intéressant pour n'importe quel emprunteur. C'est particulièrement le cas quand les taux d'intérêts sont bas. L'objectif est alors de racheter son crédit immobilier afin de faire baisser son coût global. Tout le monde peut donc profiter de cette opération à condition de respecter certaines recommandations.

Quand doit-on racheter son emprunt immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier ne permet pas systématiquement de réaliser des économies, d'où l'intérêt de connaître et d'appliquer certaines recommandations. Parmi celles-ci, l'emprunteur doit se préoccuper de :

  • la durée restante du crédit immobilier en cours : elle doit être supérieure à la durée écoulée. Pourquoi ? Car au départ l'emprunteur rembourse surtout les intérêts à l'organisme prêteur. Il faut donc que la durée de vie du prêt immobilier soit élevée ;
  • le montant du capital restant dû : il doit être au minimum de 50.000 € à 70.000 € ;
  • l'écart entre le taux d'emprunt initial et le taux d'emprunt actualisé : il doit être au moins compris entre 0,7 et 1 point ;
  • la durée de l'opération : elle doit être anticipée car la procédure d'un rachat de crédit peut être longue selon le dossier présenté.

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Quels sont les frais d'un rachat de crédit immobilier ?

Racheter son prêt immobilier nécessite de tenir compte des frais inhérents à l'opération. Ce sont d'ailleurs ces frais qui sont susceptibles de rendre le rachat de crédit immobilier au final peu avantageux. 

Alors, quel est le coût d'un rachat de crédit immobilier ? Les éléments qui entrent dans l'équation sont les suivants :

  • les indemnités de remboursement anticipé (IRA) facturées par l'organisme prêteur que l'emprunteur choisit de quitter. Leur coût représente la somme de 6 mois d'intérêt mais ne peut franchir le seuil de 3 % du capital restant dû ;
  • les frais de dossier réclamés par le nouvel organisme prêteur d'accueil ; 
  • l'assurance-emprunteur exigée par le nouvel établissement qui garantit le prêt en cas de problèmes de remboursement (décès, invalidité, perte d'emploi). Elle peut prendre la forme :
  • d'une hypothèque ou du privilège de prêteurs de deniers (PPD) engendrant des frais de mainlevée ;
  • d'un cautionnement impliquant le paiement d'une commission de caution (montant forfaitaire) et d'une contribution versée au Fonds Mutuel (comme par exemple le Crédit Logement).

Quelle est la différence entre renégocier et racheter son crédit immobilier ?

La renégociation consiste à discuter avec son organisme prêteur pour faire baisser le taux d'emprunt jusqu'alors établi. Le rachat fait jouer la concurrence en faisant appel à d'autres organismes prêteurs pour connaître leurs offres respectives et ensuite faire un comparatif.

La banque n'a pas forcément d'intérêt à entrer en négociation. Toutefois, elle peut vouloir garder l'emprunteur et éviter qu'il n'aille chez la concurrence. Mais ce dernier doit être attentif aux propositions de sa banque qui peuvent inclure la souscription à d'autres produits bancaires comme une assurance ou encore un produit de placement. A lui de s'interroger sur l'intérêt de souscrire ce type de produit.

L'avantage de renégocier son crédit immobilier plutôt que de le racheter est que l'emprunteur ne doit pas s'acquitter des frais liés au changement d'organisme prêteur (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, frais d'une nouvelle garantie). Entre le taux de prêt immobilier plus attractif et les frais associés à l'opération de rachat de crédit immobilier, il faut savoir négocier ou se faire bien représenter !

Qui sont les acteurs du rachat de crédit immobilier ?

Pour faire un rachat de prêt à la consommation, le client peut donc se tourner vers une banque, une société financière spécialisée (généralement filiale d'une banque) ou d'opter pour un intermédiaire : le courtier en rachat de crédit immobilier.

En ligne ou au sein d'un réseau d'agences de courtage, le courtier œuvre en tant qu'intermédiaire en opérations de banque. L'exercice de cette activité est particulièrement encadré par :

  • l'Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) ;
  • l'AMF (Autorité des marchés financiers) ;
  • l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).

Le rôle d'un courtier en rachat de prêt immobilier consiste à trouver la meilleure offre du marché en cours en fonction du profil de l'emprunteur. Il étudie la faisabilité de la demande de rachat de crédit immobilier, accompagne le client dans l'élaboration de son dossier, avant de le soumettre auprès des banques et des organismes de crédit pour lesquels il a reçu mandat. 

Rachat de crédit et l'obligation de domicilier ses revenus

Depuis le 1er janvier 2018, un organisme prêteur qui entérine un rachat de crédit immobilier peut exiger du souscripteur qu'il domicilie ses revenus dans l'établissement pendant 10 ans au maximum. 

En contrepartie, l'emprunteur doit pouvoir jouir d'un avantage individualisé définitivement acquis lorsque la période de dix ans s'achève. Il s'agit essentiellement d'un taux préférentiel voire de la réduction de frais bancaires. L'ordonnance du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement ne relève toutefois ni la nature ni l'importance de l'avantage individualisé.

L'impact positif de cette mesure pour l'emprunteur est de chiffrer précisément ce qu'il gagne ou ce qu'il perd en fonction de l'absence ou de la présence de l'avantage individualisé. L'impact négatif est que cette période piège l'emprunteur et l'organisme prêteur qui pourrait racheter le crédit immobilier. Le premier risque de perdre son avantage, alors que le second doit s'aligner sur celui-ci pour capter le client. 

Avec cette mesure, l'emprunteur n'a pas intérêt à enclencher la procédure seulement deux ans après avoir souscrit son prêt immobilier, le délai étant trop juste pour amortir les frais ou profiter pleinement de l'avantage.

Rachat de crédit immobilier : qu'est ce qu'un tableau d'amortissement ?

Un tableau d'amortissement pour un rachat de prêt immobilier à taux fixe est également appelé plan de remboursement ou échéancier. Son but est de renseigner de manière détaillée l'emprunteur sur son remboursement tout au long de la durée du prêt souscrit.

Le tableau d'amortissement permet de connaître le capital restant dû, c'est-à-dire le montant du capital à rembourser. Cette donnée est essentielle pour savoir s'il est judicieux de faire un rachat de crédit immobilier ou non. Le document permet aussi de connaître la part du capital remboursé à chaque mensualité et notifie le coût global du financement, incluant les intérêts et les frais d'assurances.

Rachat de prêt immobilier : l'influence de la durée du nouvel emprunt

Pour affiner le calcul du rachat de crédit immobilier et alléger ses mensualités de remboursement, l'emprunteur doit se questionner sur la durée de son nouvel emprunt.

Je souhaite garder la même durée pour mon prêt immobilier

Pour prendre la bonne décision, trois cas de figure existent :

  • le prêt immobilier en cours est dans son premier tiers de remboursement : vous devez décrocher un taux d'intérêt pour votre nouveau crédit immobilier au minimum 1 point inférieur à l'actuel ;
  • le prêt immobilier en cours est dans son deuxième tiers de remboursement : vous devez décrocher un taux d'intérêt pour votre nouveau crédit immobilier au minimum 2 points inférieurs à l'actuel ;
  • le prêt immobilier en cours est dans son troisième tiers de remboursement : en tant que prêt amortissable, le rachat de crédit immobilier n'est pas conseillé car il rapporte trop peu étant donné les frais générés par ailleurs.

Je souhaite écourter la durée de mon prêt immobilier

Cette opportunité est forcément intéressante mais nécessite d'avoir des revenus supplémentaires par rapport à votre situation initiale. Si vos rentrées d'argent ont augmenté, vous pourrez prétendre raccourcir la durée de l'emprunt immobilier grâce au rachat, tout en allégeant le coût du crédit et en diminuant votre niveau d'endettement.

Quel intérêt de faire un rachat de crédit immobilier inclus dans un regroupement de prêts ?

Le regroupement de crédits diffère d'un rachat de crédit. Si le second consiste à ce qu'un organisme prêteur rachète le crédit à des conditions plus avantageuses, le premier sert à racheter plusieurs crédits en cours pour n'en souscrire plus qu'un seul. A l'intérieur de cet emprunt unique peuvent être fusionnés un crédit immobilier, des crédits consommation et même des découverts bancaires.

Dans le cadre d'un rachat de prêt immobilier via un regroupement de crédits, il faut être attentif à ce que le taux d'endettement reste acceptable après l'opération (seuil admis de 33 %). A ce titre, l'emprunteur ne doit pas hésiter à faire une simulation de rachat de crédit immobilier pour connaître la faisabilité de cette opération.

L'objectif est toujours identique : faire des économies par rapport à tous les crédits initialement contractés pour financer un nouveau projet, dégager de la trésorerie, avoir plus de visibilité sur ses finances ou encore rééquilibrer une situation budgétaire bancale ou susceptible de glisser vers le surendettement.

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