4,68 % sur 15 ans, 5,40 % sur 25 ans : les plafonds légaux du crédit immobilier au 1er octobre

Les seuils du 1er octobre, tranche par tranche

Le taux d'usure n'est pas fixé par décision politique. Il est égal au taux moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers, comme le prévoit le code de la consommation. Sur les prêts de 10 à 20 ans, le taux moyen du troisième trimestre ressort à 3,51 %, ce qui donne mécaniquement un plafond de 4,68 %.

Les deux tranches qui concentrent l'essentiel des achats, de 10 à 20 ans et au-delà de 20 ans, gagnent chacune 0,11 point. La hausse la plus forte concerne le prêt à taux variable, avec 0,24 point de marge en plus. Les prêts de moins de 10 ans ne bougent presque pas, et le prêt relais monte de 0,10 point.

Le crédit à la consommation reste quasiment figé. Un prêt personnel de plus de 6 000 € ne peut toujours pas dépasser 8,56 %, les prêts de 3 000 à 6 000 € passent de 15,67 % à 15,76 %, et les petits montants jusqu'à 3 000 € de 23,53 % à 23,6 %. Le prochain changement notable viendra le 20 novembre, quand les prêts travaux jusqu'à 100 000 € basculeront dans les règles du crédit à la consommation.

Taux d'usure : comment le plafond est calculé et contrôlé La formule de calcul, le calendrier trimestriel et les frais pris en compte dans le taux comparé au plafond.

Quatre dossiers, quatre verdicts

Le seuil se compare au taux annuel effectif global, le TAEG, qui additionne les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et le courtage éventuel. C'est souvent l'assurance, bien plus que le taux du prêt, qui fait franchir la limite. Les quatre dossiers ci-dessous reposent sur des taux et des frais proches de ceux pratiqués à la rentrée.

Les deux premiers dossiers étaient refusés en septembre et passent en octobre, sans que rien n'ait changé dans leur plan de financement. Le premier dépassait le plafond de 0,10 point, il se retrouve 0,01 point en dessous : 4,67 % pour un maximum de 4,68 %. Le deuxième, un profil dont l'assurance coûte 0,70 % par an, passe de justesse sur 25 ans.

Le troisième reste refusé, avec 0,23 point d'écart. Attendre le trimestre suivant ne suffira probablement pas : il faut réduire le coût du prêt lui-même, en changeant d'assurance, en allongeant la durée pour changer de tranche ou en apportant davantage. Les emprunteurs âgés, dont l'assurance pèse le plus lourd, trouveront les solutions propres à leur profil dans notre guide du prêt immobilier après 60 ans.

Ce que 0,11 point change dans une offre

Traduit en euros, le relèvement du plafond donne à la banque et à l'emprunteur une marge modeste, mais souvent décisive. Sur 200 000 € empruntés sur 15 ans à 3,50 %, avec 2 500 € de frais, l'assurance pouvait coûter au plus 0,47 % du capital par an en septembre, et jusqu'à 0,54 % en octobre. La prime mensuelle admissible passe ainsi de 78,77 € à 89,44 €.

• Côté assurance, 10,67 € de plus par mois sur l'exemple à 15 ans, et une limite qui passe de 0,70 % à 0,77 % par an sur 250 000 € empruntés sur 25 ans à 4,00 %.
• Côté taux, avec une assurance à 0,35 %, la banque peut proposer jusqu'à 3,82 % sur 15 ans au lieu de 3,71 %, soit une mensualité hors assurance de 1 460,87 € au lieu de 1 450,21 €.
• Côté frais, les frais de dossier, de garantie et de courtier entrent dans le calcul : les négocier fait baisser le TAEG autant qu'un meilleur taux.

Le calculateur ci-dessous reprend la même méthode que le tableau. Il suffit de reporter les chiffres de la simulation ou de l'offre remise par la banque pour savoir de quel côté du seuil se trouve le prêt, avant et après le 1er octobre.

Le résultat reste une estimation. La banque calcule le TAEG au centime sur le tableau d'amortissement réel, avec une assurance parfois dégressive et des frais de garantie exacts. Un résultat à moins de 0,05 point du plafond mérite donc une vérification ligne à ligne sur l'offre.

Faire réémettre une offre bloquée à partir du 1er octobre

Le seuil applicable n'est ni celui du jour du compromis, ni celui du dépôt du dossier. C'est la date d'émission de l'offre de prêt par la banque qui détermine le plafond retenu. Une offre éditée le 30 septembre reste soumise à 4,57 % sur 15 ans, la même offre éditée le 1er octobre relève de 4,68 %.

1. Relancer la banque dès le 1er octobre si le dossier a été écarté pour dépassement du taux d'usure, en demandant une nouvelle édition de l'offre plutôt qu'un nouveau montage.
2. Vérifier la date de la condition suspensive d'obtention du prêt inscrite au compromis, pour savoir combien de jours restent disponibles.
3. Comparer l'assurance emprunteur proposée par la banque avec une offre externe, puisque c'est elle qui fait basculer la plupart des dossiers.
4. Compter le délai de réflexion de 10 jours imposé après la réception de l'offre, avant de pouvoir l'accepter.

Pour un dossier qui reste au-dessus du plafond, le levier le plus efficace reste l'assurance, car les emprunteurs peuvent choisir un autre contrat que celui de la banque. Nous avons chiffré dans une précédente actu ce que changer d'assurance de prêt rapporte réellement, profil par profil. Les motifs de refus les plus fréquents, au-delà de l'usure, sont détaillés dans notre guide sur le refus de prêt immobilier.

Le calendrier est connu d'avance. Les seuils du premier trimestre 2027 seront publiés fin décembre, sur la base des taux pratiqués d'octobre à décembre. Si les barèmes de l'automne restent au-dessus de ceux de l'été, ce qui est le scénario de notre analyse sur l'absence de baisse des taux avant 2027, le plafond remontera encore en janvier.