Rembourser son prêt par anticipation : les 3 cas où la banque ne peut pas facturer de pénalité

Les 3 cas où l'indemnité est interdite

La réponse figure à l'article L313-48 du code de la consommation. Pour tout prêt immobilier conclu depuis le 1^er juillet 1999, aucune indemnité n'est due quand le remboursement suit la vente du bien provoquée par 1 des 3 événements suivants : un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, le décès de l'un d'eux, ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un d'eux, un licenciement par exemple.

La rédaction est stricte : il faut une vente du logement, et cette vente doit découler de l'événement. Un emprunteur licencié qui rembourse avec ses indemnités sans vendre reste redevable de la pénalité. À l'inverse, la banque ne peut exiger ni ancienneté ni justification supplémentaire au-delà de la preuve de l'événement, comme le rappelle notre guide sur la revente d'un bien financé à crédit.

Dans tous les autres cas, l'indemnité s'applique si le contrat la prévoit, et elle le prévoit presque toujours. Elle reste néanmoins négociable à la signature, et beaucoup de banques acceptent de la supprimer ou de la limiter aux 5 premières années pour un dossier solide. Le décompte de remboursement anticipé, que la banque doit fournir sur demande, indique noir sur blanc le montant réclamé.

Ce que la banque peut facturer dans les autres cas

L'article L313-47 fixe le cadre général. L'emprunteur peut rembourser à tout moment, en partie ou en totalité, et l'indemnité ne peut dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. C'est le plus faible des 2 plafonds qui s'applique. La banque peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital initial, sauf s'il solde le prêt.

À 3,40 %, le plafond de 6 mois d'intérêts est presque toujours le plus bas : il vaut 1,7 % du montant remboursé, contre 3 % du capital restant dû. Le second plafond ne mord qu'au-delà de 6 % de taux, un cas que les prêts en cours n'atteignent pas. Sur un remboursement de 30 000 €, l'indemnité se limite ainsi à 510 €, quand le même geste efface 16 941 € d'intérêts futurs.

Le calcul change de nature lors d'un rachat de crédit par une autre banque : l'indemnité s'ajoute aux frais de garantie et de dossier du nouveau prêt, ce qui explique pourquoi l'opération ne devient rentable qu'avec un écart de taux suffisant. Notre page sur le remboursement anticipé d'un rachat de crédit détaille ce cas.

Rembourser ou placer : le calcul avec le Livret A à 1,70 %

Chaque euro remboursé par anticipation cesse de coûter le taux du prêt, soit 3,40 % par an sur un crédit récent. Le même euro laissé sur un Livret A rapporte 1,70 %, et 2,50 % sur un LEP : à mensualité maintenue, le remboursement l'emporte sur toute épargne sans risque, indemnité déduite.

L'exemple par défaut parle de lui-même. Sur 150 000 € restant dus à 3,40 % pendant 15 ans, 30 000 € remboursés à mensualité constante raccourcissent le prêt de 44 mois et économisent 16 941 € d'intérêts, contre 8 631 € qu'aurait produits la même somme sur un Livret A pendant 15 ans. Le gain net après 510 € d'indemnité atteint 16 431 €. Le choix inverse, garder la mensualité réduite sur la même durée, ne fait économiser que 8 339 €, car les intérêts continuent de courir sur toute la période.

La comparaison est d'autant moins favorable à l'épargne que l'inflation ronge la rémunération réglementée, comme le chiffre notre article sur 100 € de Livret A qui n'en valent plus que 96. Le tableau d'amortissement du prêt montre, ligne par ligne, où en est la part d'intérêts de chaque mensualité.

Crédit immobilier : remboursement, renégociation, rachat Les clauses qui régissent le remboursement anticipé, la marche à suivre auprès de la banque et les alternatives quand l'indemnité pèse trop.

Quand solder, quand garder le prêt

Le taux ne fait pas tout. Rembourser par anticipation immobilise une épargne qui ne reviendra pas, alors que le prêt, lui, peut toujours être modulé ou renégocié. La décision se prend sur 3 critères : le niveau du taux, la durée restante et l'épargne de précaution qui subsiste après l'opération.

• Le taux du prêt dépasse le rendement net de votre épargne, ce qui est le cas de tout crédit signé depuis 2023 face au Livret A, au LDDS ou au LEP.
• Le prêt a moins de 10 ans : la part d'intérêts dans chaque mensualité est encore élevée, donc l'économie par euro remboursé est maximale.
• Vous êtes dans l'un des 3 cas d'exonération, ou votre contrat ne prévoit pas d'indemnité.

• Le prêt a été signé avant 2022 à moins de 1,5 % : l'argent rapporte davantage sur un livret que ce que le crédit coûte, gardez-le.
• Le remboursement viderait l'épargne de précaution, soit 3 à 6 mois de dépenses courantes que rien ne remplace en cas de coup dur.
• Vous comptiez sur la déductibilité des intérêts d'un investissement locatif, qui disparaît avec eux.

Pour un prêt à la consommation, la règle diffère : aucune indemnité n'est due si le remboursement anticipé ne dépasse pas 10 000 € sur 12 mois, et elle reste limitée à 1 % du montant remboursé au-delà, comme l'explique notre guide du crédit à la consommation. Pour tester d'autres montants ou une renégociation, le simulateur de crédit reprend les mêmes formules que le calculateur ci-dessus.