LMNP : ce que change le coup de rabot fiscal pour les 1,37 million de bailleurs concernés dès 2027

Rien n'est voté : séance publique du 13 au 19 octobre, vote de l'ensemble du budget le 17 novembre. Le gouvernement attend 200 millions d'euros par an de ce coup de rabot. Sur l'exemple que Bercy met lui-même en avant, un studio de 255 000 €, la facture grimpe de près de 1 800 € par an pour un foyer imposé à 30 %.

Ce que le texte change : un taux, un plafond, et la fin du report

Aujourd'hui, un bailleur au régime réel amortit son logement sur sa durée d'usage, entre 25 et 40 ans le plus souvent, sans plafond. Un bien de 255 000 € produit ainsi environ 10 200 € d'amortissement par an, qui effacent l'essentiel des loyers imposables. Le projet pose deux bornes cumulatives : 2,5 % par an de la valeur du logement, et 7 000 € par an et par foyer, quel que soit le nombre de logements. Le mobilier, amorti à part, n'est pas visé par le texte, qui ne parle que des « locaux ».

Les meublés de tourisme, les locations de courte durée type Airbnb, sont visés plus durement : 1,5 % et 5 000 €. Les résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée restent hors du plafonnement. La part d'amortissement qui dépasse le plafond ne se reporte plus, elle est perdue.

Le texte ne touche ni au cadre général de l'investissement locatif ni au micro-BIC et son abattement de 50 %. Seuls les bailleurs au régime réel, qui déduisent leurs charges et amortissent leur bien, sont concernés.

Qui est touché : les bailleurs au réel, un sur trois environ

Les derniers chiffres détaillés de l'administration fiscale datent de 2021, dans le rapport de la députée Annaïg Le Meur : 1,02 million de loueurs en meublé non professionnels. Environ 300 000 d'entre eux étaient au régime réel, 600 000 au micro-BIC classique et 120 000 au micro-BIC des meublés classés. Le chiffre de 1,37 million repris par le gouvernement montre que la population a grossi depuis.

Trois profils concentrent l'effet du plafond :

• Le bailleur d'un seul logement cher, dans une grande ville : à 2,5 %, le plafond de 7 000 € est atteint dès 280 000 € de prix d'achat.
• Le bailleur de plusieurs meublés : le plafond vaut par foyer fiscal, pas par logement. Deux studios de 150 000 € donnent 7 500 € d'amortissement théorique, ramenés à 7 000 €.
• Le loueur en courte durée, passé au réel pour échapper à la baisse de l'abattement micro-BIC en 2025.

Le propriétaire d'un petit meublé de province acheté 90 000 € reste loin des deux bornes. Au moment d'emprunter pour acheter un bien à louer, la fiscalité pèse donc d'abord sur les biens chers.

L'exemple du gouvernement : 1 800 € d'impôt en plus sur un studio

Bercy illustre la mesure avec un studio acheté 255 000 € qui rapporte 12 000 € de loyers par an, charges déduites. Aujourd'hui, l'amortissement de 10 200 € ramène le résultat imposable à 1 800 €. Avec le plafond de 2,5 %, l'amortissement tombe à 6 375 € et le résultat imposable monte à 5 625 €, soit 3 825 € de plus soumis au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour un foyer dont la tranche la plus haute est à 30 %, chaque euro de résultat en plus coûte 47,2 centimes. Les 3 825 € de différence se traduisent par 1 805 € d'impôt et de prélèvements supplémentaires chaque année, à loyers inchangés.

Le résultat reste une estimation : le plafond vaut pour tous les meublés du foyer, et les intérêts du crédit restent déductibles. Pour un acheteur, la hausse des taux immobiliers et ce plafond jouent dans le même sens : le rendement net d'un meublé cher recule par les deux bouts.

Investissement locatif : rentabilité, fiscalité et financement Rendement brut et net, charges du bailleur, régimes fiscaux du vide et du meublé : les chiffres à poser avant d'acheter un logement à louer.

Les amortissements déjà en réserve : dix ans pour les utiliser

Beaucoup de bailleurs au réel ont accumulé des amortissements non déduits, parce que l'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent attend des années plus rentables. Le projet prévoit une transition pour ce stock constitué jusqu'au 31 décembre 2026.

1. Le stock est figé au 31 décembre 2026 : tout ce qui a été reporté jusque-là reste utilisable.
2. Il se déduit de 2027 à 2036, à hauteur de la moitié du bénéfice de l'année au plus.
3. Ce qui n'a pas été absorbé fin 2036 disparaît, comme l'excédent créé par le nouveau plafond.

Un bailleur qui dégage 5 000 € de bénéfice après le nouvel amortissement plafonné peut encore déduire 2 500 € de son ancien stock. La réserve amortit le choc les premières années, mais elle ne le supprime pas. Son montant exact figure sur la dernière liasse, à relire avant la revente du bien.

Pourquoi Bercy rabote : rapprocher le meublé du vide

Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers, sans amortissement. Ceux d'un meublé sont des bénéfices commerciaux, amortissables comme un outil de production. Le texte veut « encourager la location de longue durée » et rapprocher les deux régimes.

Le rapprochement se fait dans les deux sens. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement neuf loué vide à loyer encadré, de 3,5 à 5,5 % par an dans la limite de 8 000 à 12 000 €. En 2027, un logement neuf loué vide pourrait ainsi s'amortir plus vite qu'un meublé, l'inverse de la situation connue depuis des décennies.

• Déjà en vigueur : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d'un meublé.
• Déjà en vigueur : l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés est tombé à 30 %, sous un plafond de 15 000 € de recettes.
• Proposé pour 2027 : le plafonnement de l'amortissement au réel, objet de cet article.

L'épargne mise de côté pour l'impôt supplémentaire trouvera les taux du moment dans le comparatif ci-dessous. Le barème de l'impôt 2027, revalorisé de l'inflation, ne compense pas cette hausse de base imposable.

Un texte pas encore voté : ce qui peut bouger d'ici le 17 novembre

L'article 7 figure dans la première partie du budget, examinée du 13 au 19 octobre avant un vote solennel le 20, puis au Sénat. Les paramètres les plus exposés aux amendements sont le taux, le plafond de 7 000 € et la liste des exclusions.

• Le taux et le plafond : un amendement peut les relever, les abaisser ou créer un plafond par logement plutôt que par foyer.
• Les biens déjà détenus : le projet vise tous les meublés, achetés avant ou après 2027 ; les professionnels de la gestion réclament déjà une clause réservant le plafond aux achats futurs.
• Le calendrier : sans loi de finances votée avant la fin de l'année, une loi spéciale reconduirait le droit existant, sans plafond.

Le dossier du projet de loi de finances pour 2027 est en ligne sur le site de l'Assemblée nationale, et les autres mesures du budget 2027 pour les ménages sont détaillées ici. D'ici au vote, un acheteur de meublé a intérêt à compter avec le plafond, comme avec les frais de notaire ou l'assurance propriétaire non occupant : une mesure chiffrée à 200 millions d'euros par an disparaît rarement en entier au cours du débat.