Immobilier : 60 % des notaires anticipent de nouvelles baisses face à la flambée des taux

Ce que mesure vraiment ce baromètre

La valeur de cet indicateur tient à sa position dans la chaîne de l'information immobilière. Les indices de prix publiés chaque trimestre, socle de toute analyse du marché du crédit immobilier, reposent sur des actes signés, donc sur des compromis conclus deux à trois mois plus tôt, à des conditions de marché déjà anciennes.

L'opinion des notaires porte au contraire sur les négociations en cours, ce qui en fait l'un des rares indicateurs avancés disponibles sur ce marché. Quand six professionnels sur dix voient les prix reculer, c'est que les décotes se pratiquent déjà dans les études.

Les trois raisons qui nourrissent ce basculement d'opinion

Le retournement d'opinion ne repose pas sur une intuition mais sur trois observations convergentes, que les professionnels constatent quotidiennement.

• Les délais de vente s'allongent partout, y compris sur des biens qui partaient en quelques jours il y a deux ans, signe que le prix demandé n'est plus celui du marché.
• Le nombre de dossiers de financement refusés ou revus à la baisse augmente, ce qui fait échouer des compromis pourtant signés, le plafond d'endettement à 35 % ne laissant aucune marge.
• Le stock de biens à vendre s'épaissit, notamment sous l'effet des mises en vente par des bailleurs qui quittent le marché locatif, souvent après avoir renoncé à un investissement locatif devenu peu rentable.

La croissance économique atone ajoute une couche supplémentaire. Un pays qui croît à 0,5 % ne génère ni les revenus ni la confiance nécessaires à un redémarrage du crédit immobilier, et l'attentisme des ménages se nourrit de lui-même.

La baisse ne se produira pas partout de la même façon

Parler du prix de l'immobilier français au singulier n'a plus aucun sens. Le même mouvement de taux produit des effets radicalement différents selon la tension locale et selon la performance énergétique du bien.

Le critère énergétique est devenu le premier facteur de dispersion des prix à l'intérieur d'une même ville. Les logements les plus mal classés cumulent une décote à la vente et une interdiction progressive de mise en location, ce qui les exclut du marché des investisseurs et concentre sur eux l'essentiel de la correction.

Chiffrer ce que le scénario signifie pour votre patrimoine

Une baisse annuelle de quelques pourcents paraît anodine énoncée ainsi. Composée sur deux ou trois ans, elle représente des sommes que peu de propriétaires ont en tête.

Cette moins-value reste latente tant que le bien n'est pas vendu, et elle n'a aucune conséquence pour un propriétaire qui occupe son logement durablement. Elle devient en revanche très concrète dans trois cas : une vente contrainte, une succession, ou un projet de revente pour financer un achat plus grand, situation où le statut de primo-accédant ne s'applique plus.

Crédit immobilier : taux, capacité d'emprunt et négociation Le guide complet du financement, du taux d'endettement à l'assurance emprunteur.

Ce que chaque position implique aujourd'hui

Un consensus de baisse ne dicte pas la même conduite selon que vous vendez, achetez ou détenez.

• Vendre maintenant si la vente est inévitable : un consensus de baisse à 60 % signifie que le prix accepté aujourd'hui sera difficile à retrouver dans un an.
• Acheter en négociant sur le prix plutôt qu'en attendant : la décote obtenue à la signature est acquise, quand l'attente expose à une nouvelle hausse de taux.
• Anticiper le classement énergétique avant toute décision : un audit et un chiffrage de travaux valent mieux qu'une estimation en ligne.

• Ne fondez pas une stratégie sur un indice national : les écarts entre quartiers d'une même agglomération dépassent aujourd'hui les écarts entre régions.
• Ne comptez pas sur une baisse des taux pour compenser : la trajectoire actuelle des taux directeurs européens joue en sens inverse.

Pour un acheteur, la conclusion pratique reste la même que celle imposée par l'état du marché du neuf et du crédit : la variable la plus rentable à travailler n'est pas le prix du bien mais le coût du financement. Une mise en concurrence sérieuse sur le taux fixe, une optimisation de l'apport et une délégation d'assurance emprunteur produisent ensemble un gain supérieur à ce qu'une année d'attente rendrait sur le prix. Le comparateur de crédits permet de mesurer cet écart sur un dossier réel, et le calcul de la capacité d'emprunt fixe le périmètre de recherche avant même de visiter. Pensez enfin aux frais de notaire, qui pèsent davantage dans un marché où la revente à court terme devient improbable.