Frais de notaire : 88 départements ont relevé les droits de mutation, 1 536 € de plus sur un achat à 300 000 €

Ce que la loi a autorisé, et jusqu'à quand

La mesure figure à l'article 116 de la loi de finances pour 2025, publiée le 14 février 2025. Elle ouvre aux conseils départementaux la possibilité de dépasser le plafond de 4,50 % qui s'imposait jusque-là, dans la limite de 5 %.

• La majoration s'applique aux actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, ce qui en fait un dispositif temporaire et non une hausse définitive.
• À compter du 1er avril 2028, le taux revient à celui en vigueur au 31 janvier 2025, sauf nouvelle disposition législative d'ici là.
• Chaque département décide par délibération, avec une prise d'effet au premier jour du deuxième mois suivant la notification, ou au 1er janvier suivant pour les délibérations tardives.

Le texte est consultable sur Légifrance, et l'administration fiscale publie chaque mois le tableau des taux en vigueur.

Qui a voté la hausse, qui y a renoncé

Le décompte au 1er juin 2026, dernier état publié par l'administration, montre une quasi-généralisation.

Les dix collectivités restées à 4,50 % sont les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte. L'Indre fait figure d'exception absolue, seul département à conserver le taux plancher de droit commun de 3,80 %, ce qui ramène le total des droits à 5,09 % contre 6,32 % ailleurs.

Un point de lecture s'impose sur ces chiffres : le tableau de l'administration recense cent entités, la Métropole de Lyon, le Rhône hors métropole et l'outre-mer étant comptés séparément.

Les frais de notaire, poste par poste Droits de mutation, émoluments, débours et contribution : le détail de ce que vous payez chez le notaire.

Le calcul exact sur un achat à 300 000 €

Les frais dits de notaire ne vont presque pas au notaire. Plus de 80 % du total part en impôts, répartis entre le département, la commune et l'État.

Le surcoût de la majoration ressort donc à 1 535,55 €, et non à 1 500 € comme on le lit souvent : aux 1 500 € de taxe départementale supplémentaire s'ajoutent 35,55 € de frais d'assiette, que l'État prélève en pourcentage de la part départementale.

Les émoluments obéissent à un barème réglementé par tranches, de 3,870 % sur les premiers 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 €, hors taxe. Un point est souvent ignoré : le notaire peut consentir une remise allant jusqu'à 20 %, mais uniquement sur la part correspondant aux tranches supérieures à 100 000 €. C'est une faculté, à appliquer uniformément à tous ses clients, et il ne la propose jamais spontanément.

Les primo-accédants échappent intégralement à la majoration

C'est la disposition la plus utile de l'article 116, et la moins connue des acheteurs concernés. La majoration ne s'applique pas lorsque le bien constitue une première propriété destinée à la résidence principale.

• La condition est de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, définition reprise de celle du prêt à taux zéro.
• Le bien doit être affecté à la résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an.
• En cas d'achat à deux, l'avantage s'applique au prorata : un co-acquéreur primo-accédant en bénéficie sur sa quote-part, l'autre paie la majoration sur la sienne.
• Des exceptions au délai de deux ans existent, notamment pour les titulaires de la carte mobilité inclusion invalidité, les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés et les victimes d'une catastrophe ayant rendu le logement inhabitable.

Le dispositif est de plein droit, sans engagement de conservation. En pratique, il repose sur une déclaration de l'acquéreur dans l'acte, le notaire n'ayant pas accès aux éléments fiscaux permettant de la vérifier. Il revient donc à l'acheteur de signaler sa situation, sous peine de payer une majoration à laquelle il n'était pas soumis. Notre page primo-accédant détaille les autres dispositifs attachés à ce statut, à commencer par le prêt à taux zéro.

À noter qu'une seconde faculté, celle de réduire ou d'exonérer totalement les droits des primo-accédants, a bien été créée par la même loi. Aucun département ne l'avait votée au 1er juin 2026.

Dans le neuf, la hausse ne s'applique pas du tout

Une acquisition soumise à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, achat sur plan ou immeuble neuf en première mutation, relève d'une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, qui remplace intégralement les droits de l'ancien.

Ce taux n'est pas modulable par les départements, et il échappe donc entièrement à la majoration. Sur le même achat à 300 000 €, les frais tombent à environ 6 200 €, soit 2,07 % du prix contre 7,67 % dans l'ancien, un écart de près de 16 800 €.

Ce différentiel doit toutefois être remis dans son contexte, et trois éléments le relativisent.

• Le prix d'un logement neuf intègre déjà la taxe sur la valeur ajoutée à 20 %, que l'acheteur paie sans la voir : ce n'est pas lui qui gagne l'essentiel, c'est le département qui perd la recette.
• Le prix au mètre carré du neuf reste supérieur à celui de l'ancien sur la plupart des marchés, ce qui absorbe souvent l'économie de droits.
• Le taux réduit de 0,715 % ne vaut que pour la première mutation : à la revente, le bien bascule dans le régime de l'ancien et ses droits pleins.

Notre page acheter dans le neuf ou dans l'ancien compare les deux régimes dans leur ensemble, et notre page compromis de vente rappelle à quel moment ces frais sont provisionnés.

Le contexte de marché, enfin, ajoute une dimension à cet arbitrage. Les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an, tandis que le volume de transactions se stabilise autour de 958 000 ventes sur douze mois. Une baisse de prix de 1 % sur un bien à 300 000 € représente 3 000 €, soit près du double du surcoût de la majoration. Nos pages crédit immobilier et capacité d'emprunt aident à intégrer ces frais dans le plan de financement, et notre article sur l'ajustement du marché selon les notaires replace ces chiffres dans la conjoncture.