Crise du logement : et si la France densifiait ses villes comme le Vietnam ?

D'où vient cette forme urbaine

Les premières maisons tubes apparaissent à la fin du XIXᵉ siècle, quand des villageois venus vendre métaux précieux, plantes et outils s'installent dans un centre-ville où l'espace manque déjà. La contrainte foncière fabrique le bâti, pas l'inverse.

Le mécanisme fiscal a fait le reste. La taxe foncière étant calculée au prorata des mètres linéaires de façade donnant sur la rue, la seule façon de s'agrandir sans alourdir l'impôt consistait à s'étirer vers l'arrière, puis vers le haut. Une règle fiscale a produit un tissu urbain dense, continu et évolutif, sans plan d'aménagement d'ensemble. L'urbanisation accélérée du XXᵉ siècle et l'exode rural ont ensuite transformé cette solution de circonstance en modèle d'habitat pour plusieurs générations sous un même toit.

Le gisement français, chiffré autrement

La comparaison avec le pavillonnaire français est instructive, parce qu'elle porte sur des surfaces de parcelle proches et des densités opposées.

La dernière ligne est la plus importante, et elle est identique dans les deux colonnes. Densifier un quartier existant ne demande ni nouvelle voirie, ni nouveau réseau d'eau, ni extension de réseau électrique, à la différence d'un lotissement construit sur des terres agricoles. C'est précisément l'argument des travaux sur la densification douce des quartiers pavillonnaires, détaillés dans notre article sur la solution californienne face à la crise du logement.

Ce qui ne se transpose pas tel quel

Importer une forme urbaine n'a pas de sens sans examiner ce qui la rend possible. Quatre obstacles séparent le modèle hanoïen d'une application directe en France.

• Les règles d'urbanisme locales : la plupart des plans locaux d'urbanisme imposent des reculs par rapport aux limites séparatives et une emprise au sol maximale, deux règles qui interdisent de fait la mitoyenneté continue.
• L'éclairement naturel : une maison profonde et étroite pose un vrai problème de lumière, résolu à Hanoï par des puits de jour centraux qui consomment de la surface habitable.
• La sécurité incendie : un bâti continu sur plusieurs niveaux impose des règles de dégagement et de résistance au feu absentes du pavillonnaire actuel.
• L'acceptabilité sociale : le pavillon isolé avec jardin reste le modèle dominant des aspirations résidentielles françaises, et toute densification se heurte d'abord aux riverains.

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Les leviers déjà disponibles en France

L'idée intéressante n'est donc pas la maison tube, mais le principe qu'elle illustre : produire du logement dans le tissu déjà équipé plutôt qu'en périphérie. Quatre outils existent, et ils ne demandent aucune réforme.

1. La division parcellaire : détacher une partie de son terrain pour y permettre une construction, une démarche dont les étapes et la fiscalité sont détaillées dans notre article sur la vente d'une partie de son jardin.
2. La surélévation : ajouter un niveau à une maison existante crée de la surface sans consommer un mètre carré de foncier supplémentaire.
3. L'extension et le changement d'usage : transformer un garage, un comble ou une dépendance en logement autonome relève du même principe, et se finance souvent par un crédit travaux.
4. La construction d'un second logement sur la parcelle : possible lorsque le plan local d'urbanisme l'autorise, avec à la clé un revenu locatif dont les mécanismes figurent dans notre page investissement locatif.

Ces quatre leviers partagent la même caractéristique : ils dépendent presque exclusivement du règlement d'urbanisme de la commune, pas de la loi nationale. La densification douce se décide donc à l'échelle municipale, quartier par quartier, ce qui explique la lenteur du mouvement malgré un potentiel considérable dans les millions de maisons individuelles disposant d'un terrain largement supérieur à leur emprise bâtie.

La question du financement, qui décide de tout

Un projet de densification reste un projet immobilier, avec un plan de financement à monter. Que le propriétaire vende une parcelle, surélève sa maison ou construise un second logement, l'arbitrage se joue sur le coût du crédit et sur la capacité d'emprunt.

Trois vérifications précèdent utilement toute décision. Le niveau des taux, suivi dans notre article sur les taux du crédit immobilier de la rentrée. Le montant finançable, calculé selon les règles de notre page capacité d'emprunt et du taux d'endettement applicable. Et la mise en concurrence des offres via notre comparateur de crédit et notre dossier crédit immobilier. À l'échelle d'un pays, la somme de ces décisions individuelles pèse davantage sur la production de logements que n'importe quel plan national.