Crédit immobilier : 0,5 % de hausse vous coûte 12 400 € de plus sur 20 ans, voici le calcul

Ce que coûte un demi-point, durée par durée

Le tableau ci-dessous prend un emprunt de 200 000 € et compare le barème de septembre, 3,40 %, au scénario anticipé par les courtiers pour la fin d'année, 3,90 %. Les montants sont hors assurance emprunteur et hors frais de garantie, à mensualité constante sur toute la durée : c'est le coût du seul mouvement de taux, toutes choses égales par ailleurs.

La lecture est contre-intuitive et mérite d'être retenue : plus la durée est longue, plus le demi-point coûte cher en intérêts, alors que la mensualité bouge à peine. Sur 10 ans, la hausse ajoute 47 € par mois et 5 646 € au total ; sur 25 ans, elle n'ajoute que 54 € par mois mais 16 233 € au total, presque trois fois plus. L'explication est simple : les intérêts se paient sur un capital qui met beaucoup plus longtemps à s'amortir, si bien que le surcoût mensuel, presque identique, se répète sur 300 échéances au lieu de 120.

Ce constat a une conséquence directe sur la stratégie de financement. L'allongement de la durée est le réflexe classique pour faire entrer un dossier sous le plafond d'endettement : il fonctionne toujours, mais il devient précisément plus coûteux au moment où les taux montent. Sur 25 ans à 3,90 %, un emprunt de 200 000 € se rembourse avec 113 400 € d'intérêts, soit plus de la moitié du capital emprunté.

Ce que la hausse vous coûterait

Montant emprunté (€) Durée 10 ans15 ans20 ans25 ans

Taux actuel (%) Taux visé (%)

Intérêts supplémentaires

+  €

Soit +  € par mois. À mensualité inchangée, votre capacité d'emprunt tomberait à  €.

Hors assurance emprunteur et frais de garantie

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L'effet caché : le pouvoir d'achat immobilier qui s'évapore

Le calcul précédent suppose que vous empruntez la même somme. Dans la vraie vie, c'est l'inverse qui se produit : la mensualité est plafonnée par le taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Ce n'est donc pas la mensualité qui absorbe la hausse, c'est le montant emprunté qui recule.

À mensualité constante de 1 150 € sur 20 ans, un candidat qui pouvait emprunter 200 000 € à 3,40 % ne peut plus emprunter que 191 400 € à 3,90 % : 8 600 € de pouvoir d'achat immobilier partis en fumée, sans qu'un seul prix de vente ait bougé. Sur un marché où l'apport moyen des dossiers financés atteint 52 000 €, cet écart représente un sixième de l'apport typique. Notre guide de la capacité d'emprunt détaille le calcul complet, et celui du taux d'endettement explique le plafond des 35 %.

Trois décisions à prendre avant la fin de l'année

1. Sécurisez le taux si votre projet est engagé : une offre de prêt éditée garantit son taux pendant sa durée de validité, en général 30 jours, et un taux fixe vous met définitivement à l'abri de la suite du cycle. Dans un marché haussier, chaque semaine de flottement se paie.
2. Ne compensez pas uniquement par la durée : le tableau ci-dessus montre que rallonger coûte cher. Arbitrez plutôt sur l'assurance emprunteur, qui pèse souvent plus qu'un demi-point de taux et se délègue librement, et sur la garantie choisie, où l'écart entre caution et hypothèque atteint 3 000 € sur un prêt de 220 000 €.
3. Faites jouer la concurrence, vraiment : les meilleurs profils obtenaient encore 3,10 à 3,22 % en septembre, soit près de 30 centimes sous la moyenne. Comparer plusieurs offres de crédit immobilier, en direct ou via un courtier, rapporte davantage que n'importe quelle négociation sur le prix du bien.

Un dernier repère de calendrier : de nouveaux plafonds de taux d'usure entrent en vigueur au 1ᵉʳ octobre. Ils desserreront certains dossiers restés bloqués à l'été, ceux dont l'assurance emprunteur poussait le taux annuel effectif global au-delà de la limite légale. Pour un candidat à l'achat, la fenêtre de la rentrée reste la plus favorable des prochains mois : les taux d'aujourd'hui sont, selon toute vraisemblance, les plus bas que vous verrez avant longtemps.

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