2016 : une bonne année pour souscrire un crédit immobilier ?

Les années 2014 et 2015, caractérisées par la chute continue des taux d'intérêt mais aussi des prix à l'achat dans de nombreuses régions françaises, ont été particulièrement favorables pour tous les acquéreurs de biens immobiliers.

Un contexte dont n'ont malheureusement pas pu profiter tous les foyers intéressés par l'accession à la propriété, notamment en raison de la crise économique persistante dans le pays. Les courtiers et les observateurs du marché immobilier s'accordent cependant pour prédire que la tendance va se poursuivre en 2016, et pourrait être portée par l'élargissement de l'accès au dispositif de prêt à taux zéro.

Fin 2015 : baisse ou stabilisation des taux ?

Alors qu'on la pensait bel et bien terminée, la baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers semble en fait avoir continué jusqu'à la fin de l'année 2015. Tel est en tout cas l'enseignement à tirer des dernières statistiques publiées par le courtier en ligne Meilleurtaux.com. Son directeur, Hervé Hatt, évoque notamment, toutes durées d'emprunt confondues, une baisse moyenne allant de 0,10 % à 0,15 % entre le début d'octobre et la fin du mois de décembre 2015.

Dans le détail, le gain pour l'emprunteur serait d'autant plus intéressant qu'il souhaite emprunter longtemps. Un prêt d'une durée de 15 ans passe en moyenne, sur la même période, de 2,20 % à 2,15 %. De la même façon, un prêt sur 20 ans est désormais consenti à 2,40 % au lieu de 2,45 % en octobre. Sur 25 ans, la baisse atteint jusqu'à 15 points de base et les taux évoluent de 2,80 % à 2,65 %. Dans le cas d'un prêt pour un montant de 250 000 €, cette embellie représente alors quasiment une économie de 6 000 € pour l'emprunteur.

L'observatoire Crédit Logement / CSA du mois de décembre 2015 préfère évoquer, quant à lui, une stabilisation plutôt qu'une baisse des taux d'intérêt à la fin de l'année dernière. De 2,22 % au mois d'octobre 2015, le taux moyen toutes durées confondues serait descendu de façon presque imperceptible à 2,20 % en décembre.

Ancien, neuf, travaux… des situations contrastées

Selon que vous souhaitez acquérir un bien immobilier ancien, faire construire dans un lotissement ou engager des travaux pour améliorer la performance énergétique d'une maison dont vous êtes déjà propriétaire, vous ne bénéficierez pas des mêmes conditions ! Non seulement les taux accordés par les banques pour ces catégories distinctes de crédits immobiliers sont différents mais ils évoluent de plus d'une façon totalement indépendante les uns des autres.

L'observatoire Crédit Logement / CSA en donne un bon aperçu pour le dernier trimestre de l'année 2015. Les emprunteurs qui souhaitent acheter dans le neuf sont les grands gagnants sur cette période. Alors que le taux moyen, toutes durées confondues, était encore de 2,31 % en octobre, il baisse de 8 points de base en seulement trois mois pour atteindre 2,23 %.

L'ancien, dans le même temps, baisse quant à lui de 6 points et passe de 2,24 % à 2,18 %. L'écart tend donc à se resserrer entre les deux marchés : une bonne nouvelle pour tous ceux qui envisagent un achat sur plan ou VEFA ! Cela est d'autant plus vrai que l'immobilier neuf possède d'autres avantages à prendre en compte comme les frais de notaire minorés ou l'exonération temporaire de taxe foncière.

Les prêts pour travaux, à l'inverse, connaissent une forte revalorisation de leurs taux. L'observatoire estime que le taux moyen (là aussi tous montants et durées confondus) a gagné 12 points pour passer de 2,12 % à 2,24 %, soit davantage que les achats dans le neuf ou l'ancien. Une situation paradoxale alors même que ces crédits sont normalement souscrits pour des montants moins élevés et des durées plus courtes.

Vers un retour en grâce des primo-accédants ?

Comme indiqué plus haut, les taux accordés par les banques ont d'autant plus baissé ces derniers mois que la durée d'emprunt est longue. C'est le signe évident, selon Meilleurstaux.com ou l'observatoire Crédit Logement, que les établissements financiers souhaitent à nouveau favoriser l'accès à la propriété des ménages jeunes et/ou modestes, alors même que l'âge moyen et les ressources de l'acquéreur type continuent à augmenter en 2015.

Autre indicateur qui ne trompe pas : selon le Crédit Logement CSA, la part de l'apport personnel dans le financement des biens immobiliers diminue de 5,1 % au cours de l'année 2015 (après une première baisse de 4,2 % en 2014). Dans le même temps, les mêmes ménages profitent des taux bas et du gain de pouvoir d'achat que cela leur procure pour monter en gamme, et acheter des biens plus chers. Sur l'ensemble de l'année 2015, le coût total des transactions a grimpé en moyenne de 1,9 %.

Des perspectives favorables pour début 2016

Entrées en vigueur dès le 1^er janvier 2016, les nouvelles modalités applicables au prêt à taux zéro pourraient exercer une influence significative sur le marché du crédit immobilier au cours de l'année à venir. Ce dispositif pourrait permettre à de nombreux foyers supplémentaires de devenir soudainement solvables pour l'achat d'un logement. Rappelons que la réforme prévoit notamment un relèvement du plafond de ressources imposé aux bénéficiaires. En zone B1, qui comprend des centaines d'agglomérations moyennes à travers toute la France, un couple avec deux enfants est ainsi éligible en 2016 avec des revenus allant jusqu'à 60 000 €, contre 52 000 € seulement en 2015. Le montant total du PTZ dans l'immobilier neuf, de même, peut désormais couvrir jusqu'à 40 % de l'opération contre un maximum de 26 % auparavant.

Au-delà de ce seul dispositif, l'environnement de taux bas ou très bas devrait perdurer au moins pendant tout le premier trimestre 2016. Il est probable en effet que la Banque centrale européenne n'augmentera pas son taux directeur dans cet intervalle de temps et que les obligations assimilables du Trésor (OAT) conserveront un rendement modéré : deux conditions qui garantissent un coût de l'argent et un taux d'inflation maintenus au plus bas pour les particuliers.