Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais vous permet d'acheter un bien immobilier, dans l'attente de la revente de votre bien actuel. Pour cela, vous bénéficiez de l'apport d'une partie du prix de votre futur logement, pour lequel vous ne rembourserez que les intérêts.

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Revendre votre bien immobilier actuel, et utiliser le produit de la vente pour financer en tout ou partie votre futur logement ? L'idée est séduisante, mais très difficile à mettre en pratique sans aide extérieure.

Il est quasiment impossible de faire coïncider exactement la date de la vente de votre ancien logement et celle de l'achat du nouveau : alors que la première opération requiert du temps et de la minutie, pour éviter de brader votre patrimoine, la seconde exige au contraire d'être très réactif, pour que la maison de vos rêves ne vous passe pas sous le nez.

C'est très précisément pour résoudre ce problème de trésorerie que les banques proposent différents types de « prêts relais ».

Prêt relais : comment ça marche ?

Le prêt relais est un emprunt à court terme : pendant un à deux ans au maximum, la banque accorde à l'emprunteur un montant correspondant partiellement à la valeur de son logement actuel.

Cette somme, éventuellement assortie d'un nouveau crédit immobilier à long terme, lui donne les moyens d'acheter sans attendre son nouveau logement, avant même d'avoir vendu le précédent.

Dès que la vente est conclue et effective, l'emprunteur rembourse alors l'intégralité de son prêt relais. Il ne lui reste plus, ensuite, qu'à s'acquitter des mensualités du crédit immobilier classique s'il en a souscrit un.

Le principe est celui d'un remboursement différé. Tant que l'ancien bien immobilier n'est pas vendu, c'est-à-dire tant que le prêt relais est en cours, l'emprunteur ne règle mensuellement que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital, quant à lui, est remboursable en une seule fois, après la vente et sans aucune pénalité applicable. À noter toutefois que les banques peuvent proposer des montages encore plus souples pour les acquéreurs les plus modestes, et différer également le paiement des intérêts.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L'organisme bancaire décide de l'octroi d'un prêt relais en fonction de la situation financière de l'emprunteur. L'analyse est semblable à celle d'un crédit immobilier classique : les revenus du ménage sont étudiés au regard de ses principales charges.

La nouvelle mensualité du prêt relais (même s'il ne s'agit que d'intérêts), est intégrée dans les charges. Le taux d'endettement et le reste à vivre sont alors évalués. Pour obtenir un prêt relais, l'emprunteur doit satisfaire aux exigences de la banque.

Transformer un prêt relais en prêt classique : est-ce possible ?

La caractéristique principale du prêt relais est d'être remboursé dès la vente du bien immobilier. Il n'a donc pas vocation à être transformé en prêt immobilier, mais peut être complété par un crédit classique si le montant du crédit relais n'est pas suffisant pour acheter le nouveau logement.

En revanche, si l'emprunteur ne parvient pas à vendre sa maison ou son appartement dans les délais impartis (un à deux ans), l'établissement bancaire peut lui proposer de transformer le crédit relais en prêt classique.

Cette solution est à envisager en dernier recours, après avoir pris les mesures nécessaires : rallongement de la durée du prêt relais, baisse du prix de vente, etc. En effet, l'emprunteur devra alors supporter la charge du crédit relais transformé et celle du crédit complémentaire, ce qui peut porter son taux d'endettement bien au-delà des 33 % recommandés.

À noter : dans le cas de figure de la transformation d'un prêt relais en prêt classique, il est souvent nécessaire d'envisager de mettre en location la maison ou l'appartement objet du crédit relais. Ainsi, la nouvelle mensualité pourra être couverte en partie ou en totalité par le loyer perçu.

Quels sont les avantages du prêt relais ?

Le prêt relais constitue bien souvent la solution la plus avantageuse si vous n'avez pas les moyens d'assumer, même temporairement, les charges liées à la possession simultanée de deux biens immobiliers ( remboursement anticipé des crédits éventuels bien sûr, mais aussi taxes, frais d'entretien…).

Un outil idéal pour fluidifier une transaction immobilière

L'alternative à un crédit relais consiste à vendre d'abord votre logement actuel, et à prendre une location le temps de finaliser l'achat d'un nouveau bien. Cette solution sera certes considérée comme plus sécurisante par un grand nombre de personnes, puisqu'elle n'oblige pas à « parier » sur la vente de votre logement.

Toutefois elle ne sera pas nécessairement plus intéressante d'un point de vue financier, bien au contraire ! Par ailleurs elle est incompatible avec un achat coup de cœur, qui oblige à disposer très vite des fonds nécessaires. C'est donc essentiellement pour fluidifier les transactions immobilières que le crédit relais est particulièrement recommandé.

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Simulation de prêt relais

Au même titre que tout autre type d'emprunt bancaire, le prêt relais peut faire l'objet d'une simulation. Vous pouvez-vous en réaliser la demande sur internet, grâce à des simulateurs en ligne, ou auprès de plusieurs conseillers bancaires.

Pourquoi réaliser une simulation de prêt relais ?

Davantage encore que les autres types d'emprunt, le prêt relais est susceptible de se négocier dans ses moindres détails. Vous obtiendrez de bien meilleures conditions sur son montant, le TEG ou encore la prise en charge de frais annexes en faisant appel à un courtier en prêt immobilier, qui démarchera les différents réseaux à votre place, ou également en réalisant des simulations de prêt relais.

Ainsi, vous bénéficierez des meilleures conditions d'emprunt, mais également du financement le plus adéquat : montant du crédit octroyé, durée du prêt relais, garanties prises, etc.

Comment est établi le taux d'intérêt d'un prêt relais ?

Le taux d'intérêt d'un prêt relais est souvent une bonne base de comparaison entre plusieurs offres. Il est généralement calqué sur les taux d'intérêt pratiqués pour un crédit immobilier classique, mais peut être majoré en fonction du profil de l'emprunteur, de la qualité du bien mis en vente, des contreparties négociées, etc. Dans ce cadre, faire plusieurs simulations de crédit relais permet de s'assurer d'obtenir le meilleur taux d'intérêt.

Comment calculer le montant du prêt relais ?

Avant de déterminer le montant qui pourra être prêté dans le cadre d'un prêt-relais, la banque prend généralement la précaution de faire évaluer le bien à vendre par un expert immobilier. En fonction de différents critères liés à la situation du bien, au dynamisme du marché immobilier local et bien sûr au profil du vendeur, la banque accepte ensuite de prêter un montant généralement compris entre 50 et 80 % du prix estimé par l'expert.

Une telle minoration est tout à fait normale : si l'emprunteur éprouve des difficultés à vendre, il doit disposer d'une marge suffisante pour baisser son prix sans pour autant se mettre en danger quant au remboursement de son prêt relais.

Quels sont les principaux types de prêts relais ?

Selon que le prix du nouveau logement soit supérieur ou inférieur à la valeur estimée du bien à vendre, l'emprunteur pourra s'orienter vers différents types de prêts relais.

  1. Le prêt relais « adossé » ou « associé » à un crédit principal est la forme la plus courante sur le marché : en effet, la plupart des bénéficiaires de prêt relais souhaitent, d'une part, s'agrandir (acheter un bien plus cher) et, d'autre part, n'ont souvent pas fini de rembourser leur crédit immobilier initial. Un prêt relais adossé consiste donc à coupler le prêt relais avec un crédit immobilier amortissable classique. Tant que la vente de l'ancien bien n'a pas eu lieu, l'emprunteur paie à la fois les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de son crédit immobilier. À la vente, il rembourse le prêt relais et n'a plus qu'à régler les échéances de son crédit immobilier.
  2. Le prêt relais « sec » correspond à la situation où la banque n'accorde que le prêt relais, sans aucun crédit immobilier associé. Cela suppose que l'ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le produit de la vente de l'ancien logement suffise à couvrir intégralement l'achat du nouveau (ou éventuellement que les ressources personnelles de l'emprunteur permettent de couvrir la différence).
  3. Le prêt relais « intégré » consiste à ne souscrire qu'un seul prêt global, amortissable et de long terme, dont le montant inclut celui du prêt relais. Dans ce cas, une clause prévoit l'absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du prêt après la vente de l'ancien bien immobilier. Le plus souvent, il ne s'agit que d'une possibilité : à supposer que son endettement reste soutenable, libre donc au propriétaire d'utiliser par exemple le produit de la vente pour des travaux dans son nouveau logement. Un prêt relais intégré est plus lourd à assumer, puisque le remboursement du capital commence tout de suite, mais il est moins stressant pour l'emprunteur qui n'est plus soumis à une date butoir pour vendre.

Quelles sont les modalités de remboursement du prêt relais ?

Un prêt relais sec ou adossé est généralement accordé pour une durée contractuelle de douze mois, au bout desquels l'emprunteur est supposé avoir vendu son bien et doit alors rembourser intégralement le capital dû. Si aucune perspective de vente ne se concrétise au bout de plusieurs mois, la banque va le plus souvent rentrer en contact avec son emprunteur et assurer un suivi attentif, incluant des conseils (baisser le prix de vente, par exemple) et parfois une assistance.

En l'absence d'autres solutions, le prêt relais sera reconduit pour une durée de douze mois supplémentaires, voire davantage.

Lorsque le bien immobilier échoue à être vendu ou est cédé pour une somme largement inférieure au montant estimé initialement, le prêt relais ne pourra être remboursé en totalité : dans ces cas relativement rares, il est alors converti en un prêt amortissable classique, sur une plus longue période. En règle générale, une évaluation réaliste de l'emprunteur, de l'expert et de la banque empêche la survenue de ce type de désagréments.

Comment rembourser les mensualités d'un prêt relais ?

Il existe deux principaux cas de figure en ce qui concerne le remboursement des mensualités d'un prêt relais :

  • Prêt relais en franchise partielle : dans ce cas, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts et les assurances chaque mois à l'organisme prêteur. Le capital n'est pas remboursé mensuellement, étant donné qu'il sera réglé en intégralité lors de la vente du bien (prêt relais in fine).
  • Prêt relais en franchise totale : cette possibilité, plus rare, permet à l'emprunteur de ne régler ni capital ni intérêts pendant toute la durée du prêt relais.

Le prêt relais et le 1 %

Le prêt Action Logement, qui remplace le prêt 1 % logement, peut être utilisé en complément d'un prêt relais. Pour cela, l'emprunteur doit être salarié d'une entreprise qui propose ce type de financement et en faire la demande. Il s'agit d'une aide qui peut être sollicitée, par exemple, lorsque le salarié est contraint de changer de résidence principale lors d'une mutation professionnelle.

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