Comment fonctionne le prêt relais ?

Le prêt relais vous permet d'acheter un bien important, dans l'attente de la revente de votre bien actuel. Pour cela, vous bénéficiez de l'apport d'une bonne partie du coût de ce bien, dont vous ne rembourserez que les intérêts.

  • Publié le 19/04/2011 (mis à jour le 30/12/2014)
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Fonctionnement d'un prêt relais
Ne confondez pas « prêt adossé », « prêt sec » et « prêt intégré », trois types différents de prêts relais !

Revendre votre bien immobilier actuel, et utiliser le produit de la vente pour financer en tout ou partie votre futur logement ? L'idée est séduisante, mais très difficile à mettre en pratique sans aide extérieure.

Il est quasiment impossible de faire coïncider exactement la date de la vente de votre ancien logement et celle de l'achat du nouveau : alors que la première opération requiert du temps et de la minutie, pour éviter de brader votre patrimoine, la seconde exige au contraire d'être très réactif, pour que la maison de vos rêves ne vous passe pas sous le nez.

C'est très précisément pour résoudre ce problème de trésorerie que les banques proposent différents types de « prêts relais ».

Le prêt relais : acheter avant de vendre !

Le prêt relais est un emprunt à court terme : pendant un à deux ans au maximum, la banque accorde à l'emprunteur un montant correspondant partiellement à la valeur de son logement actuel. Cette somme, éventuellement assortie d'un nouveau crédit immobilier à long terme, lui donne les moyens d'acheter sans attendre son nouveau logement, avant même d'avoir vendu le précédent. Dès que la vente est conclue et effective, l'emprunteur rembourse alors l'intégralité de son prêt relais. Il ne lui reste plus, ensuite, qu'à s'acquitter des mensualités du crédit immobilier classique s'il en a souscrit un.

Le principe est celui d'un remboursement différé. Tant que l'ancien bien immobilier n'est pas vendu, c'est-à-dire tant que le prêt relais est en cours, l'emprunteur ne règle mensuellement que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital, quant à lui, est remboursable en une seule fois, après la vente et sans aucune pénalité applicable. À noter toutefois que les banques peuvent proposer des montages encore plus souples pour les acquéreurs les plus modestes, et différer également le paiement des intérêts.

Calcul du montant du prêt relais

Avant de déterminer le montant qui pourra être prêté dans le cadre d'un prêt-relais, la banque prend généralement la précaution de faire évaluer le bien à vendre par un expert immobilier. En fonction de différents critères liés à la situation du bien, au dynamisme du marché immobilier local et bien sûr au profil du vendeur, la banque accepte ensuite de prêter un montant généralement compris entre 50 et 80 % du prix estimé par l'expert. Une telle minoration est tout à fait normale : si l'emprunteur éprouve des difficultés à vendre, il doit disposer d'une marge suffisante pour baisser son prix sans pour autant se mettre en danger quant au remboursement de son prêt relais.

Un outil idéal pour fluidifier une transaction immobilière

Le prêt relais constitue bien souvent la solution la plus avantageuse si vous n'avez pas les moyens d'assumer, même temporairement, les charges liées à la possession simultanée de deux biens immobiliers (remboursement anticipé des crédits éventuels bien sûr, mais aussi taxes, frais d'entretien…).

L'alternative consiste à vendre d'abord votre logement actuel, et à prendre une location le temps de finaliser l'achat d'un nouveau bien. Cette solution sera certes considérée comme plus sécurisante par un grand nombre de personnes, puisqu'elle n'oblige pas à « parier » sur la vente de votre logement. Toutefois elle ne sera pas nécessairement plus intéressante d'un point de vue financier, bien au contraire ! Par ailleurs elle est incompatible avec un achat coup de cœur, qui oblige à disposer très vite des fonds nécessaires.

Trois types principaux de prêts relais

Selon que le prix du nouveau logement soit supérieur ou inférieur à la valeur estimée du bien à vendre, l'emprunteur pourra s'orienter vers différents types de prêts relais.

  1. Le prêt relais « adossé » ou « associé » à un crédit principal est la forme la plus courante sur le marché : en effet, la plupart des bénéficiaires de prêt relais souhaitent, d'une part, s'agrandir (acheter un bien plus cher) et, d'autre part, n'ont souvent pas fini de rembourser leur crédit immobilier initial. Un prêt relais adossé consiste donc à coupler le prêt relais avec un crédit immobilier amortissable classique. Tant que la vente de l'ancien bien n'a pas eu lieu, l'emprunteur paie à la fois les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de son crédit immobilier. À la vente, il rembourse le prêt relais et n'a plus qu'à régler les échéances de son crédit immobilier.
  2. Le prêt relais « sec » correspond à la situation où la banque n'accorde que le prêt relais, sans aucun crédit immobilier associé. Cela suppose que l'ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le produit de la vente de l'ancien logement suffise à couvrir intégralement l'achat du nouveau (ou éventuellement que les ressources personnelles de l'emprunteur permettent de couvrir la différence).
  3. Le prêt relais « intégré » consiste à ne souscrire qu'un seul prêt global, amortissable et de long terme, dont le montant inclut celui du prêt relais. Dans ce cas, une clause prévoit l'absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du prêt après la vente de l'ancien bien immobilier. Le plus souvent, il ne s'agit que d'une possibilité : à supposer que son endettement reste soutenable, libre donc au propriétaire d'utiliser par exemple le produit de la vente pour des travaux dans son nouveau logement. Un prêt relais intégré est plus lourd à assumer, puisque le remboursement du capital commence tout de suite, mais il est moins stressant pour l'emprunteur qui n'est plus soumis à une date butoir pour vendre.

Quelles conséquences en l'absence de vente ?

Un prêt relais sec ou adossé est généralement accordé pour une durée contractuelle de douze mois, au bout desquels l'emprunteur est supposé avoir vendu son bien et doit alors rembourser intégralement le capital dû. Si aucune perspective de vente ne se concrétise au bout de plusieurs mois, la banque va le plus souvent rentrer en contact avec son emprunteur et assurer un suivi attentif, incluant des conseils (baisser le prix de vente, par exemple) et parfois une assistance. En l'absence d'autres solutions, le prêt relais sera reconduit pour une durée de douze mois supplémentaires, voire davantage.

Lorsque le bien immobilier échoue à être vendu ou est cédé pour une somme largement inférieure au montant estimé initialement, le prêt relais ne pourra être remboursé en totalité : dans ces cas relativement rares, il est alors converti en un prêt amortissable classique, sur une plus longue période. En règle générale, une évaluation réaliste de l'emprunteur, de l'expert et de la banque empêche la survenue de ce type de désagréments.

Le saviez-vous ?

Davantage encore que les autres types d'emprunt, le prêt relais est susceptible de se négocier dans ses moindres détails. Vous obtiendrez de bien meilleures conditions sur son montant, le TEG ou encore la prise en charge de frais annexes en faisant appel à un courtier en prêt immobilier, qui démarchera les différents réseaux à votre place.

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