Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais vous permet d'acheter un bien immobilier, dans l'attente de la revente de votre bien actuel. Pour cela, vous bénéficiez de l'apport d'une partie du prix de votre futur logement, pour lequel vous ne rembourserez que les intérêts.

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Revendre votre bien immobilier actuel, et utiliser le produit de la vente pour financer en tout ou partie votre futur logement ? L’idée est séduisante, mais très difficile à mettre en pratique sans aide extérieure. Il est quasiment impossible de faire coïncider exactement la date de la vente de votre ancien logement et celle de l’achat du nouveau : alors que la première opération requiert du temps et de la minutie, pour éviter de brader votre patrimoine, la seconde exige au contraire d’être très réactif, pour que la maison de vos rêves ne vous passe pas sous le nez. C’est très précisément pour résoudre ce problème de trésorerie que les banques proposent le prêt relais.

Comment ça marche ?

Il s’agit d’un emprunt à court terme. Pendant un à deux ans au maximum, la banque accorde à l’emprunteur un montant correspondant partiellement à la valeur de son logement actuel.

Cette somme lui donne les moyens d’acheter sans attendre son nouveau logement, avant même d’avoir vendu le précédent. Elle peut être assortie d’un nouveau prêt immobilier.

Dès que la vente est conclue et effective, l’emprunteur rembourse alors l’intégralité de son prêt relais. Il ne lui reste plus qu’à s’acquitter des mensualités du crédit immobilier classique s’il en a souscrit un.

Le principe est celui d’un remboursement différé. Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas vendu, l’emprunteur ne règle mensuellement que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital, quant à lui, est remboursable en une seule fois après la vente, et sans aucune pénalité applicable. Toutefois, les banques peuvent proposer des montages plus souples pour les acquéreurs plus modestes.

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Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L’organisme bancaire décide de l’octroi d’un prêt relais. Cela dépend de la situation financière de l’emprunteur. L’analyse est semblable à celle d’un crédit immobilier classique. Les revenus du ménage sont étudiés au regard de ses principales charges.

La nouvelle mensualité (même s’il ne s’agit que d’intérêts), est intégrée dans les charges. Le taux d’endettement et le reste à vivre sont alors évalués. Pour obtenir un prêt relais, l’emprunteur doit satisfaire aux exigences de la banque.

Transformer un prêt relais en prêt classique : est-ce possible ?

La caractéristique principale du prêt relais est d’être remboursé dès que la vente du bien est effective. Il n’a donc pas vocation à être transformé en prêt immobilier. En revanche, il peut être complété par un crédit classique si le montant n’est pas suffisant pour acheter le nouveau logement.

Toutefois, il se peut que l’emprunteur ne parvient pas à vendre sa maison ou son appartement dans les délais impartis (un à deux ans). L’établissement bancaire peut alors lui proposer de transformer le crédit relais en prêt classique.

Cette solution est à envisager en dernier recours, après avoir pris les mesures nécessaires. En effet, l’emprunteur devra alors supporter la charge du crédit relais transformé et celle du crédit complémentaire. Cela peut porter son taux d’endettement bien au-delà des 33 % recommandés.

À noter : dans le cas de figure de la transformation d’un prêt, il est souvent nécessaire d’envisager de mettre en location la maison ou l’appartement objet du crédit relais. Ainsi, la nouvelle mensualité pourra être couverte en partie ou en totalité par le loyer perçu.

Quels sont les avantages ?

Il constitue bien souvent la solution la plus avantageuse si vous n’avez pas les moyens d’assumer la possession simultanée de deux biens immobiliers.

Les taux des crédits immobiliers

Un outil idéal pour fluidifier une transaction immobilière

L’alternative à un crédit relais consiste à vendre d’abord votre logement actuel, et à prendre une location le temps de finaliser l’achat d’un nouveau bien. Cette solution sera certes considérée comme plus sécurisante par un grand nombre de personnes, puisqu’elle n’oblige pas à « parier » sur la vente de votre logement.

Toutefois, elle ne sera pas nécessairement plus intéressante d’un point de vue financier, bien au contraire ! Par ailleurs, elle est incompatible avec un achat coup de cœur, qui oblige à disposer très vite des fonds nécessaires. C’est donc essentiellement pour fluidifier les transactions immobilières que le crédit relais est particulièrement recommandé.

Simulation de prêt relais

Au même titre que tout autre type d’emprunt bancaire, il peut faire l’objet d’une simulation. Vous pouvez en réaliser la demande sur internet, grâce à des simulateurs en ligne ou auprès de conseillers bancaires.

Pourquoi réaliser une simulation ?

Davantage encore que les autres types d’emprunts, le prêt relais est susceptible de se négocier dans ses moindres détails. Vous obtiendrez de bien meilleures conditions sur son montant, le TEG ou encore la prise en charge de frais annexes en faisant appel à un courtier en prêt immobilier. Il démarchera les différents réseaux à votre place. Vous pouvez de même réaliser des simulations de prêt relais.

Ainsi, vous bénéficierez des meilleures conditions d’emprunt, mais aussi du financement le plus adéquat. Par exemple, le montant du crédit octroyé, la durée du prêt, les garanties, etc.

Comment est établi le taux d’intérêt d’un prêt relais ?

Le taux d’intérêt est souvent une bonne base de comparaison entre plusieurs offres. Il est généralement calqué sur les taux d’intérêt pratiqués pour un crédit immobilier classique, mais peut être majoré. Le profil de l’emprunteur, la qualité du bien mis en vente, des contreparties négociées, etc. comptent. Dans ce cadre, faire plusieurs simulations permet de s’assurer d’obtenir le meilleur taux d’intérêt.

Comment calculer le montant du prêt relais ?

Avant de déterminer le montant qui pourra être prêté, la banque prend généralement la précaution de faire évaluer le bien à vendre. En fonction de différents critères liés à la situation du bien, au dynamisme du marché immobilier local et bien sûr au profil du vendeur. La banque accepte ensuite de prêter un montant généralement compris entre 50 et 80 % du prix estimé par l’expert.

Une telle minoration est tout à fait normale. Si l’emprunteur éprouve des difficultés à vendre, il doit disposer d’une marge suffisante pour baisser son prix sans pour autant se mettre en danger quant au remboursement de son prêt relais.

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Quels sont les principaux types de prêts relais ?

Selon que le prix du nouveau logement soit supérieur ou inférieur à la valeur estimée du bien à vendre, l’emprunteur pourra s’orienter vers :

  1. Le prêt relais « adossé » ou « associé » à un crédit principal. C’est la forme la plus courante sur le marché. En effet, la plupart des bénéficiaires de prêt relais souhaitent d’une part s’agrandir, et d’autre part, n’ont souvent pas fini de rembourser leur crédit immobilier initial. Un prêt relais adossé consiste donc à coupler le prêt relais avec un crédit immobilier amortissable classique. Tant que la vente de l’ancien bien n’a pas eu lieu, l’emprunteur paie à la fois les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de son crédit immobilier. À la vente, il rembourse le prêt relais et n’a plus qu’à régler les échéances de son crédit immobilier.
  2. Le prêt relais « sec ». Il correspond à la situation où la banque n’accorde que le prêt relais, sans aucun crédit immobilier associé. Cela suppose que l’ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le produit de la vente de l’ancien logement suffise à couvrir intégralement l’achat du nouveau.
  3. Le prêt relais « intégré » consiste à ne souscrire qu’un seul prêt global. Il est amortissable et de long terme, son montant inclut celui du prêt relais. Dans ce cas, une clause prévoit l’absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du prêt, après la vente de l’ancien bien immobilier. Le plus souvent, il ne s’agit que d’une possibilité. A supposer que son endettement reste soutenable. Le propriétaire est donc libre d’utiliser par exemple le produit de la vente pour des travaux dans son nouveau logement. Un prêt relais intégré est plus lourd à assumer, puisque le remboursement du capital commence tout de suite, mais il est moins stressant pour l’emprunteur.
Une main d’homme saisit une petite maison miniature en bois

Quelles sont les modalités de remboursement du prêt relais ?

Un prêt relais sec ou adossé est généralement accordé pour une durée contractuelle de douze mois, au bout desquels l’emprunteur est supposé avoir vendu son bien. Il doit alors rembourser intégralement le capital dû. Si aucune perspective de vente ne se concrétise au bout de plusieurs mois, la banque va le plus souvent rentrer en contact avec son emprunteur et assurer un suivi attentif. Cela inclut des conseils, comme la baisse du prix de vente, par exemple, et parfois une assistance.

En l’absence d’autres solutions, la banque le reconduira pour une période de douze mois.

Lorsque la vente échoue ou que le propriétaire cède le bien pour une somme largement inférieure au montant estimé, le prêt relais ne pourra être remboursé en totalité. Dans ces cas relativement rares, il est alors converti en un prêt amortissable classique. La période de prêt est ainsi plus longue. En règle générale, une évaluation réaliste de l’emprunteur, de l’expert et de la banque empêche la survenue de ce type de désagréments.

Comment rembourser les mensualités d’un prêt relais ?

Il existe deux principaux cas de figure en ce qui concerne le remboursement des mensualités :

  • En franchise partielle. Dans ce cas, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et les assurances chaque mois à l’organisme prêteur. Le capital n’est pas remboursé mensuellement, étant donné qu’il sera réglé en intégralité lors de la vente du bien (prêt relais in fine).
  • En franchise totale. Cette possibilité, plus rare, permet à l’emprunteur de ne régler ni capital ni intérêts pendant toute la durée du prêt relais.

Le prêt relais et le 1 %

Le prêt Action Logement, qui remplace le prêt 1 % logement, peut être utilisé en complément d’un prêt relais. Pour cela, l’emprunteur doit être salarié d’une entreprise qui propose ce type de financement et en faire la demande. Il s’agit d’une aide qui peut être sollicitée lorsque le salarié est contraint de changer de résidence principale lors d’une mutation professionnelle.

Comme tout crédit, le prêt relais est éligible au rachat de crédit. En effet, le regroupement de crédit est intéressant pour couvrir une durée supplémentaire si le bien n’est pas vendu. De même, si le propriétaire change d’avis et ne souhaite plus vendre, mais plutôt le louer, le regroupement de crédit permettra de lisser la mensualité en lien avec le loyer.

Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter un conseiller CréditUnique qui se met à votre disposition pour une étude gratuite. Cela vous permettra de trouver la meilleure solution !

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