Acheter pour louer : 6 questions à vous poser avant de vous lancer

L'investissement locatif a le vent en poupe. Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit passe en revue pour les lecteurs de JeChange six points à examiner avec attention en vue de faire de cette opération un succès. Suivez le guide !

  • Publié le 12/07/2016 (mis à jour le 15/11/2018)
  • Écrit par
Jérôme Krausz - Expert Banque & Crédit chez jechange
Jérôme Krausz - Expert Banque & Crédit chez jechange

L'investissement locatif est l'un des rares placements qui permet encore de dégager une bonne rentabilité annuelle. Il implique toutefois un bon niveau de préparation et ne supporte aucune improvisation ! Avant d'acheter pour louer, il est nécessaire de vous interroger sérieusement sur vos objectifs patrimoniaux, votre horizon de placement ou encore le temps dont vous disposerez à titre personnel pour vous occuper de votre bien. Dans tous les cas, la sélection initiale du bien vous demandera autant de travail que pour trouver votre résidence principale, sinon davantage !

Ci-dessous, voici six questions à vous poser en priorité afin de vous fixer sur le mode d'investissement locatif le plus rentable et le plus adapté à votre situation.

1 : Pourquoi voulez-vous investir ?

Alors que les crédits immobiliers ont affiché des taux historiquement bas en juin 2016, tout le monde ne se lance pas dans l'immobilier locatif pour les mêmes raisons. Si vous parvenez à fixer précisément vos objectifs, vous aurez ensuite beaucoup moins de mal à définir les modalités concrètes de l'opération. La plupart du temps, un investissement immobilier s'inscrit dans l'une ou l'autre des stratégies suivantes :

  • Préparer sa retraite. Si vous êtes encore à cinq ou dix ans de la retraite, il peut s'avérer intéressant d'acquérir dès maintenant le logement qui deviendra votre résidence principale une fois que vous serez libéré de vos obligations professionnelles. Vous lissez ainsi le coût d'achat du bien sur une plus longue durée, et accélérez son remboursement en le louant pendant les premières années.
  • Diminuer ses impôts. L'immobilier locatif reste un levier privilégié par de nombreux foyers souhaitant payer moins d'impôts. La stratégie classique consiste à réaliser régulièrement une nouvelle acquisition par emprunt, en vue de se constituer progressivement un patrimoine important tout en entretenant un déficit foncier qui vous préserve d'une fiscalité trop lourde. Des dispositifs de défiscalisation spécifiques, comme le Pinel dans le neuf ou le Malraux dans l'ancien peuvent également s'avérer attractifs.
  • S'assurer un complément de revenus. Vous êtes jeune, avez un horizon d'investissement long et ne voulez pas dépendre éternellement de votre salaire pour tous vos besoins. L'immobilier locatif, via l'effet de levier, est une stratégie idéale pour construire votre patrimoine, générer des revenus passifs croissants et faire virtuellement rembourser vos prêts par les locataires.

2 : Quel est votre horizon de placement ?

Certains achètent pour revendre rapidement, quand d'autres envisagent une acquisition pour toute la vie. Votre horizon de placement, selon qu'il est plus ou moins éloigné, pourra avoir une influence importante sur le type de bien privilégié, ses caractéristiques ou encore les modalités du financement.

De manière générale, un horizon court (5 à 10 ans maximum) oblige à se donner les meilleures chances d'une revente facile. Évitez donc les biens atypiques (grandes surfaces, quartier peu résidentiel…) et concentrez-vous sur ce qui s'achète et se revend facilement, comme les studios proches des quartiers étudiants, des appartements à proximité de toutes les commodités, etc.

Au-delà, vous pourrez prendre légèrement plus de risques si le rendement attendu en vaut la peine. Gardez simplement à l'esprit qu'une plus-value à la revente n'est jamais garantie, même à un horizon de 15 ou 20 ans et qu'il est donc déconseillé d'inclure ce bonus dans vos calculs de rentabilité.

3 : Pour quel type de bien opter ?

L'investissement locatif est bien plus diversifié qu'on ne le pense généralement.

  • L'immobilier résidentiel continue bien sûr à recueillir les faveurs d'une majorité de bailleurs particuliers. L'achat d'une petite surface, comme un studio ou un T2, offre typiquement la rentabilité la plus élevée au mètre carré mais vous impose en contrepartie une rotation plus fréquente des locataires et donc des périodes de vacance locative plus nombreuses. Les maisons représentent un investissement plus lourd et plus long à rentabiliser, mais vous aurez plus de chance de fidéliser un locataire pendant de très nombreuses années.
  • L'immobilier non résidentiel recouvre notamment les locaux professionnels, avec la possibilité d'acheter un local commercial pour le louer à un commerçant. Ce dernier, qui reste propriétaire de son fonds de commerce proprement dit, vous versera chaque mois un loyer pour occuper les murs comme le ferait un locataire classique. Idéalement situé, un local commercial peut présenter une rentabilité élevée mais suppose de vous montrer convaincant avec votre banquier. De nombreux particuliers se spécialisent également dans l'achat et la location de parkings ou box de garage : un placement à la fois rémunérateur et peu exigeant en suivi.
  • La « pierre-papier » consiste à acquérir les titres d'une société investie dans l'immobilier locatif, pour percevoir une partie des loyers générés. La forme de pierre-papier la plus connue est la société civile de placement immobilier (SCPI). Relativement chargée en frais, une SCPI vous reverse en contrepartie un revenu tous les trimestres et n'exige strictement aucune démarche de votre part.

4 : Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien ?

Devriez-vous opter pour un logement neuf ou ancien ? En matière d'immobilier locatif, les meilleures affaires sont évidemment à réaliser dans l'ancien, en se montrant opiniâtre sur la sélection des annonces les plus prometteuses puis lors des négociations avec le vendeur. Les taux de rentabilité les plus importants du marché, parfois supérieurs à 10 %, sont souvent obtenus en achetant un bien vétuste à moindre coût et en le rénovant ensuite avec goût par ses propres moyens. Cette stratégie n'est cependant pas réaliste pour tous les investisseurs et suppose une bonne dose de temps libre ainsi qu'un talent de bricoleur confirmé.

Le neuf présente lui aussi ses propres avantages. Les frais de notaire en cas d'achat d'une maison ou d'un appartement neuf s'élèvent environ à 3 ou 4 % du prix du bien, contre 7 à 9 % dans le cas de l'ancien. De fait, l'immobilier neuf n'est pas soumis aux droits d'enregistrement et ne supporte « que » la taxe sur la valeur ajoutée. Ce coup de pouce permet de compenser partiellement le coût d'achat plus élevé au mètre carré. Sauf opposition – rare – de la mairie, l'achat d'un logement neuf se traduit aussi la plupart du temps par une exonération totale de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la fin du chantier.

N'oubliez pas enfin qu'une construction récente entraînera des charges d'entretien moins élevées, voire inexistantes pendant les premières années, d'autant plus que la garantie décennale vous couvre pour toute malfaçon sérieuse affectant le gros œuvre pour les dix ans à venir.

5 : Quel mode de location faut-il choisir ?

Pour les logements présentant la surface la plus importante (grands appartements T3 ou T4+, maisons…), la location vide ou « nue » est souvent la solution à retenir. Les locataires, en effet, ont tendance à rester longtemps et préfèrent donc amener ou acquérir leurs propres meubles. La location nue vous dispense de la contrainte de meubler les lieux mais assure la plus forte protection au locataire. Ce dernier, titulaire d'un bail renouvelable d'une durée de trois ans, doit bénéficier d'un préavis de six mois si vous souhaitez lui faire quitter les lieux. De son côté, il doit vous faire connaître son préavis trois mois à l'avance ou seulement un mois dans certains cas (mutation professionnelle notamment).

La location meublée implique des charges supplémentaires en termes d'équipement et d'entretien du logement, mais vous permet de toucher en contrepartie un loyer plus élevé au mètre carré. Le bail est d'une durée d'un an, renouvelable. La location meublée convient pour les petits logements et entraîne souvent une rotation plus rapide des occupants.

La location saisonnière, enfin, ne peut être envisagée que dans les zones les plus touristiques du territoire (bord de mer, Paris intra-muros, stations de sports d'hiver…). Chaque vacancier ne peut s'installer que pour trois mois consécutifs au maximum. Votre location touristique restera vide une partie de l'année, mais vous toucherez en haute saison des loyers bien plus élevés que dans le cadre d'une location classique.

6 : Quel mode de gestion vous convient le mieux ?

Au-delà d'un ou deux logements loués, vous aurez sans doute des difficultés pour tout gérer vous-même en assumant simultanément vos obligations professionnelles et familiales. Si vous y parvenez néanmoins, la gestion locative en solo présente des avantages certains. Vous économisez les frais de gestion prélevés par une agence, ce qui augmente mécaniquement le taux de rentabilité de votre bien d'un ou deux points. Si vous avez un sens inné de l'organisation et que le travail ne vous fait pas peur, des logiciels spécialisés peuvent vous aider à assumer la gestion courante de vos locations (rédaction des quittances, états des lieux…). Cela ne vous dispensera pas pour autant des visites à assurer, de la sélection attentive du locataire sur dossier, etc.

En accordant votre confiance à un service de gestion locative, vous pourrez déléguer tout ou partie des obligations qui vous incombent en tant que propriétaire (entretien courant ou réparations plus exceptionnelles, respect du formalisme réglementaire...) tout en bénéficiant, au besoin, de certaines garanties contre les vacances locatives, les loyers impayés ou encore les dégradations. Pour une prestation complète, une agence compétitive vous facturera entre 3 et 5 % du loyer annuel.

Quelques conseils supplémentaires

  • Sélectionnez et achetez votre futur logement locatif avec le même soin que si vous alliez y habiter vous-même.
  • Ne vous jetez pas tête baissée sur une affaire présentée comme exceptionnelle et examinez attentivement la situation du marché local (prix moyen du mètre carré, taux de logements vacants, dynamisme économique…).
  • Préférez plusieurs petits logements dans des quartiers différents qu'une seule surface plus importante. De même, n'hésitez pas à diversifier avec des parkings ou quelques parts de SCPI.
  • Montrez-vous particulièrement rigoureux sur la sélection du locataire (situation professionnelle stable, revenus adéquats…). Un mauvais choix peut conduire à des impayés pendant plusieurs années avant d'obtenir finalement l'expulsion du locataire indélicat.
  • Souscrivez une Garantie des loyers impayés (GLI), laquelle est susceptible de vous offrir de solides gages et ce, moyennant un coût relativement modique.
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