Vaut-il mieux acheter ou louer ?

Acheter ou louer sa résidence principale ? Pour déterminer si la location est une formule plus avantageuse qu'un achat, ou l'inverse, suivez le guide !

  • Publié le 27/09/2016 (mis à jour le 15/11/2018)
  • Écrit par
Acheter ou louer ?
Le saviez-vous ? Dans certaines agglomérations comme Brest, Limoges ou encore Reims, l'achat peut se révéler plus rentable que la location en moins de deux ans !

De l'achat ou de la location, quelle est la formule la plus avantageuse sur le plan financier ? Il n'existe aucune réponse ferme et définitive à cette question, et tout dépend à la fois de votre situation personnelle et du marché immobilier local.

Un choix qui ne va pas toujours de soi !

La location d'un logement oblige certes à verser un loyer à fonds perdu, mais vous évite aussi de nombreuses dépenses associées à la propriété d'un logement ! L'apport personnel versé avant l'achat, les intérêts de remboursement de l'emprunt, la taxe foncière, les éventuelles charges de copropriété, les travaux de petit entretien ou les grosses réparations sont autant de frais incompressibles qui font de l'accession à la propriété une aventure très coûteuse, et parfois longue à rentabiliser.

Pour un logement équivalent, et sauf circonstances exceptionnelles, le montant mensuel à débourser sera toujours supérieur en cas d'achat plutôt que dans le cadre d'une location. Cet effort supplémentaire est contrebalancé par le fait que le propriétaire se constitue progressivement un patrimoine – et peut donc récupérer une partie de sa mise en revendant le bien, voire réaliser une plus-value. L'achat finit toujours par devenir plus rentable que la location, mais parfois au bout de nombreuses années. « De manière générale, il est déconseillé d'acheter un bien si vous n'avez pas la certitude d'y rester au moins cinq à six ans », avertit Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

Comment effectuer une simulation ?

Pour déterminer si la location sera plus rentable qu'un achat dans votre situation particulière, le problème à résoudre se résume à la question suivante : vaut-il mieux investir dans l'achat de votre résidence principale, et payer le prix fort, ou continuer à louer un bien équivalent en plaçant l'argent ainsi économisé sur les marchés financiers ?

Commencez par vous fixer un horizon de temps, par exemple dix ou quinze ans. Calculez l'ensemble des frais engendrés par l'achat du logement (TEG du crédit immobilier, montant de l'apport personnel initial, taxe foncière, charges de copropriété…) ainsi qu'une hypothèse de valorisation pour votre bien en cas de revente à terme (0 % si vous voulez faire preuve de prudence).

Déterminez ensuite le loyer exigible pour un logement équivalent, avec les charges, et n'oubliez pas de prendre en compte une revalorisation annuelle réaliste de ce loyer (1 à 2 %). Calculez enfin combien vous rapporterait votre épargne sur les marchés financiers (à un taux de 2 ou 3 % par an, par exemple), ladite épargne étant composée de l'apport personnel – que vous gardez en poche si vous louez ! – et du « delta » entre le loyer payé et ce que serait votre mensualité en cas d'achat.

Le calcul dans son ensemble est relativement délicat, et il est facile d'oublier un critère par mégarde... Pour vous aider dans votre tâche, de nombreux simulateurs de prêt avec tableau d'amortissement existent et vous permettront d'obtenir une réponse rapide !

Une situation propre à chaque marché immobilier

C'est mathématique : plus les loyers sont élevés en proportion des prix à l'achat, et plus vite vous serez gagnant en acquérant votre résidence principale ! Les dernières études en date sur la question présentent une situation très contrastée selon les grandes villes françaises. Dans certaines agglomérations, l'achat se révélera par exemple plus rentable que la location en moins de deux ans ! C'est le cas au Havre, à Brest, à Limoges ou encore à Reims.

Dans certaines métropoles, au contraire, les prix à l'achat ont explosé au cours des dernières années, bien au-delà du rythme moyen d'augmentation des loyers, ce qui rend donc la location nettement plus compétitive par comparaison. À Bordeaux, il faudra conserver au moins neuf ans votre propriété pour espérer sortir gagnant. À Paris, près de quinze ans !

D'une manière générale, par ailleurs, l'achat d'une grande surface se rentabilise toujours plus vite que celle d'un petit logement. En 2015, il fallait compter en moyenne 4 ans pour rentabiliser un 70 mètres carrés et 17 ans pour un 30 mètres carrés.

Achat ou location : pas seulement une question d'argent !

Rester locataire ou devenir propriétaire ne se fonde pas seulement sur des considérations financières. Tout dépend aussi de votre personnalité et de votre projet de vie.

L'achat immobilier : sécurité et confort

La décision d'un premier achat immobilier est motivée par de nombreux ressorts psychologiques, à commencer par le besoin de s'enraciner quelque part et le sentiment de sécurité lié au fait de posséder le toit au-dessus de sa tête.

Ce besoin ancestral est plus pragmatique qu'il n'y paraît au premier abord. Un locataire, de fait, n'est jamais totalement chez lui et ne peut notamment pas engager des travaux sans en référer auparavant au propriétaire. Même en cas d'accord de ce dernier, la nature des chantiers réalisables sera par nature très limitée et représentera un investissement en pure perte du point de vue de l'occupant des lieux. Le locataire, par ailleurs, n'a jamais la garantie de pouvoir occuper le logement aussi longtemps qu'il le souhaite. Un préavis de six mois est toujours possible de la part du propriétaire, qui peut souhaiter par exemple revendre le logement vide d'occupant ou le récupérer pour l'habiter lui-même.

Dans la plupart des régions françaises, enfin, le marché immobilier de l'achat-vente tend à être nettement plus garni que celui des locations, surtout si vous recherchez une grande surface comme une maison familiale. En étant prêt à acheter, vous avez donc beaucoup plus de chances de dénicher le logement de vos rêves.

La location : souplesse et mobilité

Il peut être parfaitement justifié de continuer à louer même si vous avez les moyens d'acheter, et ce notamment si vous valorisez votre liberté de mouvement et une certaine forme d'insouciance au quotidien. En tant que locataire, plus besoin de vous soucier de la réalisation des nombreux travaux à la charge du propriétaire : un coup de téléphone suffit ! Surtout, vous êtes libre de changer de logement à tout moment sous réserve de respecter un préavis de trois mois, voire un mois seulement dans certaines situations comme une mutation professionnelle.

Il s'agit d'un avantage indéniable par rapport au propriétaire, qui devra passer quant à lui par une mise en vente de son bien, la signature d'une promesse de vente, le rendez-vous chez le notaire et l'acquittement des frais qui vont de pair… Cinq à six mois de patience et de stress sont souvent un minimum, et peuvent facilement se prolonger en cas de difficulté à trouver un acheteur !

0 commentaire - Soyez le premier à réagir
  • (obligatoire)
  • (obligatoire)

Cette page vous a-t-elle été utile ?

5/5 - 2 avis

Merci d'avoir pris le temps de nous noter

☆ ☆ ☆ ☆ ☆