En bref
Ce qu'il faut retenir sur la GLI
L'assureur exige un locataire solvable : contrat stable, revenus au moins égaux à trois fois le loyer, justificatifs complets. Un dossier hors critères est refusé.
Loyers impayés, dégradations locatives et protection juridique : les plafonds et la durée d'indemnisation varient fortement d'un contrat à l'autre.
La cotisation, de 2 à 4 % du loyer charges comprises, se déduit du revenu foncier lorsque le bailleur relève du régime réel.
La garantie Visale d'Action Logement remplace la GLI sans cotisation, mais ne couvre ni les dégradations ni la protection juridique et vise surtout les jeunes et les ménages modestes.
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Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés ?
L'assurance loyers impayés, couramment appelée GLI (garantie loyers impayés), est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur pour se prémunir contre le principal risque de la location : un locataire qui ne paie plus. L'assureur prend alors le relais et verse au bailleur les loyers dus, dans la limite des plafonds et de la durée prévus au contrat.
Au-delà des seuls impayés, la plupart des GLI intègrent deux garanties complémentaires :
- la garantie dégradations locatives, qui indemnise les détériorations causées par le locataire au-delà de l'usure normale et non couvertes par le dépôt de garantie ;
- la protection juridique, qui prend en charge les frais de procédure (commandement de payer, contentieux, expulsion) engagés pour recouvrer les sommes ou libérer le logement.
Le service public rappelle les grands principes de cette garantie sur service-public.fr.
La GLI ne se cumule pas avec un cautionnement pour un même locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti. Un bailleur ne peut donc pas, en principe, exiger à la fois une caution solidaire et souscrire une garantie loyers impayés.
Quelles conditions d'éligibilité pour le locataire ?
Contrairement à d'autres assurances, la GLI ne couvre pas n'importe quel locataire. Avant d'accepter le risque, l'assureur analyse le dossier du candidat et vérifie sa solvabilité. Un dossier qui ne respecte pas les critères entraîne un refus de garantie : le bailleur doit donc contrôler l'éligibilité avant de signer le bail.
| Critère | Exigence habituelle |
|---|---|
| Taux d'effort | Loyer charges comprises ≤ 33 % des revenus nets |
| Ratio revenus / loyer | Revenus nets ≥ 3 fois le loyer |
| Situation professionnelle | CDI hors période d'essai, fonctionnaire, retraité ou indépendant justifiant de revenus stables |
| Justificatifs | Pièce d'identité, contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition, quittances de loyer |
| Loyer maximal assurable | Souvent plafonné (fréquemment autour de 2 000 à 3 500 € selon les contrats) |
Le taux d'effort — la part du budget consacrée au loyer — est le critère central. La plupart des assureurs retiennent un plafond de 33 %, quelques-uns acceptant d'aller jusqu'à 37 % pour certains profils. Les pièces justificatives réclamées au candidat locataire s'inscrivent dans la liste encadrée par décret, consultable sur service-public.fr.
Souscrire une GLI en connaissant déjà un impayé, ou assurer un locataire qui ne remplit pas les critères, peut entraîner un refus d'indemnisation. Il est en revanche possible d'assurer un locataire déjà en place, à condition qu'il soit à jour de ses loyers et sous réserve d'un délai de carence.
Quels plafonds et quel coût pour une GLI ?
Le prix d'une assurance loyers impayés représente généralement entre 2 et 4 % du loyer charges comprises, selon le contrat et les garanties choisies. Pour un loyer de 1 000 €, une GLI à 2,75 % revient par exemple à 27,50 € par mois, soit 330 € par an. Pour situer les offres du marché les unes par rapport aux autres, consultez notre comparatif des meilleures GLI en 2026.
Les plafonds d'indemnisation
Le tarif ne dit pas tout : à budget proche, deux contrats peuvent offrir des niveaux de couverture très différents. Les points à comparer sont le plafond des loyers impayés (montant total et parfois plafond mensuel), la durée d'indemnisation, ainsi que les plafonds propres aux dégradations et à la protection juridique.
- Plafond des loyers impayés : souvent compris entre 70 000 et 100 000 €, parfois annoncé sans plafond, généralement dans une limite mensuelle et sur une durée de 24 à 36 mois ;
- Dégradations locatives : fréquemment plafonnées autour de 8 000 à 10 000 €, souvent déduction faite du dépôt de garantie ;
- Protection juridique : plafond variable, couramment de 5 000 à 16 000 € selon les contrats.
Franchise, carence et délais
Avant de choisir, vérifiez aussi le délai de carence (période après la souscription pendant laquelle un sinistre n'est pas pris en charge) et l'éventuelle franchise appliquée au premier impayé. Certains contrats indemnisent dès le premier loyer impayé, d'autres après un ou deux mois de retard. Ces écarts pèsent lourd sur le montant réellement récupéré.
La GLI n'indemnise que les impayés du locataire assuré : elle ne remplace ni l'assurance propriétaire non occupant (dégât des eaux, incendie, responsabilité) ni l'assurance habitation du locataire. Elle ne joue pas non plus en cas de logement vacant : la garantie vacance locative relève d'un contrat distinct.
GLI, Visale ou caution : quelle solution choisir ?
La GLI n'est pas la seule protection contre les impayés. Le bailleur peut aussi demander une caution solidaire (un proche du locataire s'engage à payer en cas de défaillance) ou s'appuyer sur la garantie Visale, un dispositif gratuit d'Action Logement.
La garantie Visale, l'alternative gratuite
La garantie Visale est un cautionnement gratuit accordé par Action Logement. Elle s'adresse notamment aux jeunes de moins de 31 ans et aux ménages salariés en situation de précarité. En cas d'impayé, Action Logement rembourse le bailleur, puis se retourne vers le locataire.
Son atout principal est son coût nul pour le propriétaire comme pour le locataire. En contrepartie, sa couverture est plus étroite que celle d'une GLI : elle ne prend pas en charge les dégradations locatives ni la protection juridique, et s'inscrit dans un plafond de loyer. Le fonctionnement détaillé du dispositif est présenté sur service-public.fr.
Un bailleur ne peut pas cumuler une GLI et une caution personne physique pour un même locataire non étudiant. La garantie Visale, en revanche, se substitue à la caution : un locataire couvert par Visale n'a pas besoin de garant.
Cumul avec l'assurance PNO
La GLI et l'assurance propriétaire non occupant (PNO) sont complémentaires et se cumulent sans difficulté : la première couvre le risque financier lié au locataire, la seconde protège le bien lui-même (sinistres, responsabilité du propriétaire). Un bailleur prudent souscrit souvent les deux.
Quelle fiscalité pour l'assurance loyers impayés ?
La cotisation d'une assurance loyers impayés constitue une charge déductible du revenu foncier lorsque le propriétaire est imposé au régime réel. Le bailleur retranche alors le montant des primes de ses loyers imposables, ce qui réduit le coût réel de la garantie.
Cette déduction s'applique aux primes d'assurance liées au bien loué, au même titre que d'autres charges de la propriété. En revanche, elle ne concerne pas les bailleurs relevant du micro-foncier, dont les charges sont déjà couvertes par un abattement forfaitaire de 30 %. Les règles de déduction des charges foncières sont détaillées sur economie.gouv.fr, le cadre légal figurant à l'article 31 du Code général des impôts sur legifrance.gouv.fr.
Ce traitement fiscal fait partie des arguments qui rendent la GLI plus abordable qu'il n'y paraît pour un bailleur au réel : une cotisation de 4 % du loyer se ramène, après déduction, à un coût net sensiblement inférieur selon la tranche d'imposition.