Reconduction tacite après le 1er octobre : le bail passe au nouveau modèle sans qu'aucune signature soit demandée

Ce que le 1er octobre change, et pour qui

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le lendemain, réécrit les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ces annexes sont les contrats types eux-mêmes, celui de la location vide et celui de la location meublée.

Les retouches sont peu nombreuses, mais la première déplace le rapport de force entre le propriétaire et son locataire.

• La rupture automatique du bail pour impayé entre d'office dans le contrat, dans une rédaction fixée par le décret. Elle vise le loyer, les charges et le dépôt de garantie.
• Une ligne facultative accueille le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
• L'usage exclusif de résidence principale se mentionne dans le bail quand le logement y est soumis (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme).
• Trois clauses restent au choix du propriétaire : le défaut d'assurance du locataire, les troubles de voisinage, le non-respect de la résidence principale.

Le texte ne touche pas à la plus ancienne obligation du locataire, celle d'être assuré contre les risques locatifs. Chacun des 4 changements du modèle est expliqué côté propriétaire dans un article dédié.

Reconduction tacite et renouvellement ne disent pas la même chose

Les deux mots se confondent dans le langage courant. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les sépare. Son article 10 fixe la durée. Un logement vide se loue pour 3 ans au minimum quand le propriétaire est un particulier, pour 6 ans quand c'est une personne morale. Un meublé se loue pour 1 an.

À ce terme, faute de congé donné dans les formes prévues, le contrat est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. La reconduction tacite prolonge le même contrat pour la même durée, sans qu'aucune des deux parties écrive la moindre ligne. Le renouvellement suppose une offre du propriétaire, présentée dans les formes du congé, donc au moins 6 mois avant l'échéance.

Une formule y échappe. Le bail étudiant de 9 mois ne se reconduit pas tacitement : il s'arrête et se resigne. Chaque rentrée fait ainsi entrer le logement loué à un étudiant dans le modèle du jour. Les colocations à bail unique suivent à l'inverse la trame de la location classique.

Le point que la justice n'a pas encore tranché

Le décret vise « les contrats conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre. Il ne nomme pas la reconduction tacite. Aucune décision de justice n'a encore dit si un bail simplement reconduit bascule, lui aussi, dans le nouveau modèle.

De ces deux phrases sortent deux lectures opposées, et c'est la seconde que retiennent la plupart des praticiens. Un bail reconduit tacitement après le 1er octobre doit être tenu pour soumis au nouveau contrat type. Cela vaut pour la clause qui joue en cas d'impayé de loyer.

Cette lecture n'a jamais été confirmée par un tribunal, et la partie qui fonde une procédure sur elle offre un moyen de défense à son adversaire.

Comment savoir dans quel régime s'inscrit votre bail

Deux régimes vont coexister des années durant. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais reconduit, le délai laissé au locataire pour régler sa dette reste celui écrit au contrat, souvent 2 mois. Pour un bail conclu ou reconduit après cette date, il tombe à 6 semaines. Il ne court pas depuis l'échéance du loyer, mais depuis la remise d'un acte par un commissaire de justice, que la loi nomme le commandement de payer.

Chacun a intérêt à lire son propre contrat plutôt que la loi du jour. Quatre vérifications suffisent.

1. Retrouver la date de signature, en première page du bail : c'est elle qui fixe le régime, pas la date d'entrée dans les lieux.
2. Repérer le terme du contrat : 3 ans ou 6 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé, 9 mois pour un bail étudiant.
3. Vérifier qu'aucun congé n'a été donné : sans congé, le contrat s'est reconduit tout seul à chaque échéance.
4. Lire la clause de rupture telle qu'elle est rédigée, avec son délai : c'est ce texte qui s'applique, pas le modèle affiché en ligne.

Le même réflexe vaut pour les obligations annexes. Un locataire sans attestation d'assurance s'expose à voir le propriétaire assurer le logement à sa place, puis lui refacturer le coût majoré de 10 %.

Loyers impayés : les recours du bailleur, étape par étape Ce que couvre une garantie, ce qu'elle exclut, et le moment où il faut l'avoir souscrite.

Ce qu'un modèle de bail périmé change vraiment

Le décret ne prévoit aucune sanction contre le propriétaire qui imprimerait sa vieille trame. Un bail signé sur un modèle périmé reste valable : le loyer est dû, le dépôt de garantie aussi.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 pose toutefois deux principes qui pèsent lourd. Chaque partie peut exiger à tout moment un contrat conforme, et le propriétaire ne peut pas tirer argument de cette irrégularité. Le déséquilibre joue donc entièrement en faveur du locataire.

• Le locataire peut réclamer un bail conforme à tout moment, sans motiver sa demande.
• Le délai écrit au contrat reste le sien tant que le bail n'a pas été reconduit.
• Le propriétaire garde la main sur les trois clauses facultatives, à condition de les écrire dans le contrat.

• Une clause absente du contrat ne produit aucun effet, même prévue par le modèle officiel.
• Le propriétaire ne peut pas invoquer sa propre trame périmée pour écarter une obligation mise à sa charge.
• Une procédure bâtie sur un bail non conforme se conteste, et ce détour coûte des mois.

C'est le contrat signé qui fait la règle, pas le modèle du moment. Un propriétaire soucieux de ses revenus a intérêt à repartir de la trame à jour, et à comparer les garanties contre les loyers impayés avant la signature. Le fonctionnement de cette garantie dépend du dossier du locataire.

Les locations que le décret laisse de côté

Le contrat type ne s'impose qu'aux logements loués à titre de résidence principale. Les locations saisonnières, les logements de fonction, les sous-locations et les résidences secondaires restent hors de son champ. Sur ce terrain, la protection offerte par les plateformes de location courte durée ne remplace pas une assurance de propriétaire non occupant.

Un second volet suit son propre calendrier : l'article 2, consacré aux impayés de dépenses de logement à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Ailleurs, la date à surveiller n'est pas celle du décret. C'est le terme inscrit sur votre propre bail qui décidera du modèle applicable, et il arrivera sans prévenir.