Nouveau bail type : les 4 changements que les propriétaires doivent connaître avant le 1er octobre

Les 4 changements du contrat type

Le texte modifie les deux annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le modèle de la location vide et celui de la location meublée. Les colocations signées sous un bail unique suivent la même trame. Aucune des nouveautés ne crée de droit nouveau pour le bailleur : le décret recopie dans le modèle des règles que la loi posait déjà.

• La clause de résiliation pour impayés est écrite d'avance. Elle couvre le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec une rédaction fixée par le décret.
• L'usage exclusif de résidence principale doit être mentionné quand la commune a classé le secteur du logement dans cette catégorie.
• Une ligne facultative accueille le numéro de portable du bailleur et du locataire, pour se joindre dès les premières difficultés.
• 3 clauses de résiliation facultatives sont prérédigées : défaut d'assurance, troubles de voisinage, logement qui ne sert pas de résidence principale.

Le décret corrige aussi un renvoi devenu faux vers le code de la construction, sans effet pratique pour les parties.

Impayés : la clause de résiliation figure désormais dans le modèle

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit prévoir sa résiliation de plein droit pour un loyer impayé, des charges ou un dépôt de garantie non versés. Le modèle officiel, lui, n'avait pas suivi. À partir du 1er octobre, le bailleur qui utilise le contrat type n'a plus à rédiger lui-même cette clause, ni à craindre une formulation bancale.

Le délai, lui, ne change pas. Les 6 semaines ne courent pas depuis la date du loyer manquant : elles partent d'un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Passé ce délai, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation, mais peut accorder au locataire jusqu'à 3 ans de délais de paiement. La procédure se compte en mois, et pendant ce temps seules les garanties loyers impayés compensent les loyers perdus.

Résidence principale : une mention à vérifier auprès de la mairie

La deuxième nouveauté découle de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Elle permet à une commune de délimiter, dans son plan local d'urbanisme, des secteurs où tout logement neuf doit servir de résidence principale. Un logement situé dans un tel secteur ne peut pas être loué en meublé de tourisme, et le bail doit désormais l'écrire noir sur blanc.

Toutes les communes ne peuvent pas instaurer cette règle. La loi la réserve aux territoires où l'offre de logements permanents est sous tension :

• les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, c'est-à-dire les zones où le marché locatif est le plus tendu ;
• les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, typiquement sur le littoral et en montagne ;
• les seules constructions nouvelles des secteurs délimités, et non l'ensemble du parc existant de la commune.

Le propriétaire concerné peut aussi cocher une clause facultative de résiliation si le locataire n'occupe pas réellement le logement. Elle ne joue qu'après une mise en demeure du maire, dans le délai que celui-ci fixe. Le service d'urbanisme de la mairie indique si l'adresse est concernée. Une résidence secondaire reste hors du champ du contrat type.

Assurance, voisinage : les clauses que le bailleur choisit de cocher

Le nouveau modèle distingue nettement ce qui est imposé de ce qui reste au choix du propriétaire. Une clause facultative non cochée ne s'applique pas : le bailleur qui la veut doit la retenir à la signature, faute de quoi il lui faudra passer par une résiliation judiciaire classique, où le juge apprécie librement la gravité du manquement.

La clause sur l'assurance obligatoire du locataire est la plus utile en pratique. Elle joue 1 mois après un commandement resté sans effet, ce qui incite à réclamer chaque année l'attestation d'assurance habitation. La clause de voisinage, à l'inverse, suppose un jugement devenu définitif, donc une procédure menée jusqu'au bout, souvent avec l'appui d'une protection juridique.

La ligne du numéro de portable, enfin, n'engage à rien. L'administration la présente comme un moyen de garder le contact et de traiter un retard avant qu'il ne tourne à la procédure d'expulsion.

Quels baux passent au nouveau modèle

Le décret vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail en cours n'a pas à être réécrit, ni complété par un avenant. Tous les types de location ne sont pas logés à la même enseigne :

• La location vide de résidence principale, qu'elle soit consentie par un particulier ou par une société.
• La location meublée de résidence principale, y compris le bail étudiant de 9 mois.
• La colocation sous un bail unique, qui reprend la trame de la location vide ou meublée.

• Le bail mobilité, réservé aux séjours de 1 à 10 mois, qui garde ses propres règles.
• La location saisonnière de tourisme, qui n'a jamais relevé des contrats types.
• Les baux signés avant le 1er octobre et toujours en cours, qui conservent leur rédaction d'origine.

Le cas du bail simplement reconduit à son terme, sans nouvelle signature, n'a pas encore été tranché par un juge. La lecture dominante des praticiens le fait basculer dans le nouveau régime.

Assurance habitation du propriétaire bailleur : ce qu'elle doit couvrir Les garanties à prévoir quand le logement est loué, vide entre deux locataires ou en copropriété.

Avant la prochaine signature, les points à vérifier

Le changement de modèle est l'occasion de reprendre le dossier locatif. La plupart des litiges entre bailleur et locataire naissent d'une pièce oubliée à l'entrée dans les lieux, bien plus que d'une clause mal rédigée.

1. Utiliser le nouveau contrat type pour tout bail signé à partir du 1er octobre, et l'ancien jusqu'au 30 septembre inclus.
2. Vérifier la classe énergétique du logement. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les petites surfaces des villes étudiantes sont les plus touchées.
3. Plafonner le dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé.
4. Choisir entre caution et assurance. Un bailleur couvert par une garantie loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le dispositif Visale d'Action Logement reste gratuit pour le propriétaire, sous conditions.
5. Réclamer l'attestation d'assurance du locataire à la remise des clés, puis à chaque date anniversaire.
6. Contrôler sa propre couverture. L'assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour un lot en copropriété, et s'en dispenser coûte cher au premier dégât des eaux.

Garder l'ancien modèle : aucune amende, mais un bail contestable

Le décret ne prévoit aucune sanction contre le propriétaire qui continuerait d'utiliser un modèle périmé après le 1er octobre. La loi du 6 juillet 1989 permet en revanche au locataire d'exiger à tout moment un contrat conforme, et interdit au bailleur de tirer avantage de l'irrégularité.

En pratique, le risque se matérialise le jour d'un impayé : une clause de résiliation mal rédigée ou absente fragilise toute la procédure. Les primes d'assurance habitation, attendues en hausse d'environ 7 % en 2027, justifient aussi de revoir sa propre couverture au moment où le modèle change.