Locataire sans attestation d'assurance : le propriétaire peut l'assurer à sa place et majorer la prime de 10 %

Ce que la loi impose au locataire, et à quelle date

L'obligation figure à l'article 7, g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le texte qui régit les baux d'habitation. Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, et il doit le prouver. La justification est due à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, ce qui suppose une demande explicite de ce dernier.

• À la remise des clés : l'attestation conditionne l'entrée dans les lieux, et son absence se constate dès le premier jour du bail.
• Chaque année ensuite : le renouvellement ne se prouve que si le propriétaire le réclame, une demande annuelle écrite valant preuve de sa diligence.
• Ce que le document atteste : l'existence d'un contrat couvrant les risques locatifs, avec la période de garantie et l'adresse du logement assuré.

Le document s'obtient en quelques minutes depuis un espace client. Notre page sur l'attestation d'assurance habitation détaille les mentions qui doivent y figurer, et notre guide de l'assurance habitation obligatoire précise les cas visés, meublé compris.

Assurance habitation du locataire : ce que le bail impose vraiment Les garanties exigées par la loi de 1989, la différence entre les risques locatifs et une couverture complète, et les justificatifs à fournir au propriétaire.

La procédure que le bailleur doit suivre, étape par étape

Le propriétaire ne peut pas assurer le logement à la place de son locataire du jour au lendemain. Depuis la loi ALUR, cette faculté existe, mais elle est conditionnée à une mise en demeure préalable. Le bailleur doit attendre qu'un mois se soit écoulé sans réponse avant de souscrire un contrat pour le compte du locataire.

1. Réclamer l'attestation par écrit, en conservant la trace de la demande, qui fait courir la suite de la procédure.
2. Envoyer une mise en demeure rappelant l'obligation légale et le délai laissé pour régulariser la situation.
3. Laisser passer un mois : avant ce terme, aucune souscription pour le compte du locataire n'est possible.
4. Souscrire un contrat limité aux risques locatifs, seule étendue que la loi autorise le bailleur à imposer.
5. Récupérer la somme par douzièmes, avec le loyer, après en avoir informé le locataire.

Rien n'empêche le locataire de régulariser en cours de route. Une attestation transmise avant la fin du délai d'un mois arrête la procédure et évite toute refacturation. Notre guide du propriétaire bailleur détaille ses obligations en parallèle, et notre page sur l'assurance propriétaire non occupant rappelle ce que son propre contrat couvre.

Ce que la majoration de 10 % recouvre

Le montant refacturé est plafonné par un texte précis, le décret du 30 mars 2016. Il fixe la limite de ce que le bailleur peut réclamer : la prime annuelle d'assurance majorée de 10 % au plus. Cette majoration indemnise le propriétaire des démarches accomplies, elle ne peut en aucun cas devenir une source de profit.

L'arithmétique est sans surprise. Sur une prime annuelle de 180 €, le bailleur peut réclamer 198 €, soit 16,50 € ajoutés au loyer chaque mois pendant un an. Le calcul dépend entièrement du contrat retenu par le propriétaire, et c'est là que le locataire perd la main.

Le locataire ne choisit ni l'assureur, ni le niveau de garantie, ni le montant de la prime. Un contrat souscrit sans mise en concurrence coûte mécaniquement plus cher qu'un contrat comparé, et la majoration s'applique par-dessus. Notre page sur le prix d'une assurance habitation donne les écarts constatés entre formules pour un même logement.

Une couverture limitée aux seuls risques locatifs

C'est le point que la procédure rend rarement explicite. Le contrat souscrit par le bailleur se limite aux risques locatifs, la garantie minimale que la loi impose au locataire. Elle répare les dommages causés au logement lui-même, et rien d'autre. Le locataire finit donc par payer une prime majorée pour une protection nettement inférieure à celle d'un contrat classique.

• L'incendie qui endommage le logement, la garantie historique des risques locatifs, que notre page sur la garantie incendie détaille.
• Le dégât des eaux causé au bien loué, murs, sols et installations du propriétaire compris.
• L'explosion, troisième événement visé par cette garantie minimale.

• Les meubles et les appareils du locataire, qui relèvent de la garantie des biens mobiliers, absente de cette couverture.
• Les dommages causés aux voisins, qui relèvent de la responsabilité civile et restent à la charge du locataire.
• Le vol, le bris de glace et les garanties d'assistance, qui n'entrent jamais dans une souscription pour compte.

Un exemple courant suffit à la démonstration. Une fuite qui ruine le plafond du voisin du dessous n'est pas couverte par cette assurance imposée, alors qu'un contrat multirisque habitation ordinaire la prend en charge. Notre page sur le dégât des eaux décrit la répartition des responsabilités.

L'autre voie, plus lourde : la clause résolutoire

La souscription pour compte n'est pas le seul levier du bailleur. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire visant expressément le défaut d'assurance, le propriétaire peut engager la résiliation du contrat de location. Les deux voies coexistent, mais la seconde vise le départ du locataire et suppose une procédure judiciaire.

Le choix entre les deux dépend de ce que le bailleur recherche. La souscription pour compte règle le problème d'assurance en conservant le locataire, la clause résolutoire ouvre un contentieux dont l'issue reste incertaine. Notre page sur le partage des obligations entre locataire et propriétaire précise qui répond de quoi dans le logement.

Reprendre la main avant la mise en demeure

Pour le locataire, la meilleure réponse à une demande d'attestation reste la plus simple : souscrire lui-même, en comparant. Le contrat choisi couvre alors ses propres biens, sa responsabilité et son relogement éventuel. Le coût d'un contrat comparé reste inférieur à celui d'un contrat imposé, majoration de 10 % comprise.

• Comparer avant de signer : les écarts de cotisation atteignent plusieurs dizaines d'euros par an pour des garanties équivalentes.
• Vérifier le capital mobilier déclaré, qui détermine l'indemnisation en cas de sinistre et se révise après un déménagement.
• Envoyer l'attestation sans attendre, une transmission spontanée chaque année évitant la mise en demeure.
• Changer de contrat après un an, sans frais ni motif, dès qu'une offre plus complète apparaît.

La démarche se fait en ligne et ne demande ni visite ni justificatif complexe. Nos pages sur la meilleure assurance habitation et l'assurance habitation pas chère comparent les formules du marché, et notre guide de la résiliation explique comment quitter un contrat en cours.