Un dépôt de garantie non versé suffit désormais à résilier le bail, 6 semaines après le commandement de payer

Ce que le modèle de bail dit désormais du dépôt

Le texte modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe la trame obligatoire du contrat de location. Les deux modèles sont concernés, la location vide et la location meublée. Le contrat type porte maintenant, rédigée d'avance par le décret, la clause qui prévoit la rupture du bail pour loyer, charges ou dépôt de garantie impayés.

Cette clause n'est pas une invention de 2026. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose déjà à tout contrat de location d'en contenir une. Sa rédaction, issue de la loi du 27 juillet 2023, vise expressément le non-versement du dépôt. Ce qui change au 1er octobre, c'est que le bailleur n'a plus à y penser, puisque le modèle officiel l'écrit à sa place. Notre article sur la clause de rupture entrée d'office dans le bail type en décrit la portée générale, et les autres changements du modèle sont passés en revue pour les propriétaires.

• La somme visée est le dépôt lui-même, celui que le locataire remet à l'entrée pour couvrir d'éventuelles dégradations.
• Les deux modèles de contrat sont alignés, location vide comme location meublée, colocation à bail unique comprise.
• Un bail en cours n'a pas à être réécrit, mais il bascule sur le nouveau modèle à son renouvellement, détaillé dans notre article sur la reconduction tacite.

6 semaines, mais à compter de quoi

Le délai ne démarre pas à l'échéance impayée, et c'est le contresens le plus répandu. Il court à compter d'un commandement de payer, un acte payant que seul un commissaire de justice peut délivrer. L'acte, remis en main propre ou signifié au domicile, doit mentionner le délai de 6 semaines, sous peine d'être annulé.

Ce formalisme protège le locataire autant qu'il arme le bailleur. Tant qu'aucun commandement n'a été délivré, la clause dort, quel que soit le retard accumulé. Une fois l'acte remis, seul le paiement intégral de la somme arrête le compte à rebours.

1. Le dépôt n'est pas versé à l'entrée dans les lieux, alors que le bail le prévoit.
2. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer, acte qui chiffre la somme due et ouvre le délai.
3. 6 semaines s'écoulent sans paiement, et la résiliation devient acquise de plein droit.
4. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection, qui constate cette résiliation au lieu de l'apprécier.
5. Le départ du logement ne peut intervenir qu'ensuite, la décision de justice restant indispensable.

Le dépôt rejoint la courte liste des obligations dont le manquement se paie par la perte du logement, aux côtés du loyer impayé. Un locataire qui ne remet pas son attestation d'assurance s'expose à voir le bailleur l'assurer à sa place, puis lui refacturer le coût majoré de 10 %.

Assurance habitation du locataire : ce que le bail vous impose L'attestation à remettre, les risques couverts et les conséquences d'un défaut de garantie.

Ce que le bailleur peut exiger à l'entrée

Le montant du dépôt n'est pas libre. L'article 22 de la loi de 1989 le plafonne à 1 mois de loyer hors charges en location vide, et l'article 25-6 à 2 mois en location meublée. Aucune clause du bail ne peut relever ces limites.

Une exception joue dans l'autre sens. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de 2 mois, par exemple dans le cas d'un paiement trimestriel.

Le dépôt ne remplace par ailleurs aucune garantie. Il ne couvre ni un incendie, ni un dégât des eaux, et le locataire reste tenu de souscrire une assurance habitation obligatoire pendant toute la durée du bail.

Le bailleur qui rend le dépôt en retard doit 10 % du loyer par mois

La contrainte pèse dans les deux sens. Le dépôt se restitue dans 1 mois à compter de la remise des clés, ou dans 2 mois si l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée. Le point de départ est la remise des clés, pas la fin du préavis.

Passé ce délai, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 majore la somme due. Le bailleur doit alors 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, en plus du dépôt qu'il conserve. Un loyer de 750 € restitué 4 mois après la remise des clés, sur un état des lieux conforme, coûte ainsi 225 € au propriétaire.

La majoration cesse de courir à la restitution effective. Un propriétaire bailleur a intérêt à traiter la sortie dans les délais, d'autant que ses charges, dont l'assurance de propriétaire non occupant, tombent sans attendre.

Ce qui existe pour ne pas avancer la somme

Réunir le dépôt en même temps que le premier loyer et les frais d'agence reste l'obstacle le plus concret à l'entrée dans un logement. Deux dispositifs d'Action Logement évitent d'avancer cette somme, un prêt au locataire et une garantie donnée au bailleur.

• L'avance Loca-Pass est un prêt à 0 %, plafonné à 1 200 € et limité au dépôt demandé, porté à 2 000 € pour les salariés agricoles.
• Le remboursement démarre après un différé de 3 mois, à partir de 20 € par mois, sur 25 mois au maximum.
• La demande se dépose en ligne dans les 2 mois qui suivent l'état des lieux d'entrée, sur le site d'Action Logement.
• Les salariés du secteur privé non agricole y ont droit, comme les moins de 30 ans en formation ou en recherche d'emploi, profil fréquent chez les locataires étudiants.
• Le dispositif Visale se substitue au locataire défaillant, sans coût pour le bailleur, là où une garantie des loyers impayés se souscrit auprès d'un assureur.

Les délais que le juge peut accorder, jusqu'à 3 années

La résiliation acquise ne prive pas le locataire de tout recours. À sa demande, le juge peut étaler la dette sur 3 années au maximum, une faculté prévue par l'article 24 de la loi de 1989. Depuis 2023, ce délai ne se prononce plus d'office, il se réclame.

Une condition en verrouille l'accès. Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Tant que l'échéancier est ensuite respecté, les effets de la clause sont suspendus et le bail se poursuit.

Pour le bailleur, la leçon est comptable : la procédure s'étale et la trésorerie manque. C'est ce qui rend un logement mis en location plus fragile qu'il n'y paraît, et ce qui explique le retour en grâce des contrats de garantie des loyers impayés, souscrits avant la signature du bail.