Nouveau bail type : la clause qui résilie la location 6 semaines après un commandement de payer

Trois changements dans le contrat type

Le texte modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe la trame obligatoire du bail d'habitation. Deux modèles sont retouchés, celui de la location vide et celui de la location meublée. Les colocations à bail unique reprennent la même trame.

Les nouveautés sont peu nombreuses, mais la première déplace le rapport de force entre bailleur et locataire.

• La clause résolutoire entre d'office dans le modèle, dans une rédaction que le décret fixe lui-même. Elle vise l'impayé de loyer, de charges et de dépôt de garantie.
• Une ligne facultative accueille le numéro de téléphone portable du bailleur et des locataires, pour se joindre dès les premières difficultés.
• La servitude de résidence principale doit être mentionnée quand le logement y est soumis. Issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, elle réserve le logement à l'habitation permanente sous peine de résiliation.

Trois clauses restent facultatives, à la demande du bailleur : le défaut d'assurance du locataire, les troubles de voisinage constatés en justice, le non-respect de la résidence principale. Le détail de ces changements côté propriétaire fait l'objet d'un article dédié.

La clause résolutoire, obligatoire depuis 2023, entre dans le modèle

La clause pèse sur le déroulé complet d'un impayé de loyer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit la contenir, mais l'ancien modèle officiel ne la rédigeait pas. Faute de clause, le bailleur devait demander au juge de prononcer la rupture, et ce juge appréciait librement la gravité du manquement.

Avec la clause, le mécanisme s'inverse. La résiliation intervient de plein droit à l'expiration du délai, et le juge se borne à constater qu'elle est acquise. Le locataire perd le bénéfice d'une appréciation au cas par cas sur le principe même de la rupture, ce qui ne le prive pas de tout recours.

Le délai de 6 semaines vient de la même loi, qui l'a ramené de 2 mois. Le décret ne crée donc ni la clause ni le délai : il les écrit dans le modèle.

Le calendrier d'un impayé, étape par étape

Un loyer manquant ne déclenche pas une expulsion le mois suivant. La procédure reste longue, et chaque étape rouvre une négociation. Le délai de 6 semaines n'est qu'un maillon d'une chaîne qui se compte en mois.

1. Relance amiable, dès le premier loyer manquant. Aucun délai légal. Un appel ou un courriel règle une bonne part des retards de trésorerie.
2. Mise en demeure par lettre recommandée. Elle chiffre la dette et fixe un délai de régularisation, en général de 10 à 15 jours.
3. Signalement à la caisse d'allocations familiales si le locataire perçoit l'aide personnalisée au logement, dans les 2 mois. Un plan d'apurement permet de la maintenir.
4. Commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Il ouvre le délai de 6 semaines, qui doit figurer dans l'acte à peine de nullité.
5. Passé 6 semaines sans paiement, la clause résolutoire est acquise. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection.
6. Audience et décision. Le juge constate la résiliation, ou accorde des délais de paiement jusqu'à 3 ans, qui suspendent la procédure.
7. Commandement de quitter les lieux. Un délai de 2 mois court avant toute exécution, selon le code des procédures civiles d'exécution.
8. Trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Aucune expulsion n'est exécutée pendant cette période, sauf relogement assuré.

Pendant tout ce temps, le propriétaire continue de payer son crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière et ses cotisations d'assurance de propriétaire. C'est cette durée, bien plus que le montant d'un loyer isolé, qui rend un impayé ruineux.

Garantie loyers impayés : ce que couvre vraiment la GLI Les conditions d'éligibilité du locataire, les plafonds d'indemnisation et les exclusions à lire avant de signer.

Côté bailleur, la garantie loyers impayés retrouve de l'intérêt

La clause résolutoire accélère la sortie du locataire défaillant. Elle ne rembourse pas un centime de la dette. Seule une assurance compense le loyer qui n'arrive plus sur le compte.

Encore faut-il l'avoir souscrite avant. L'assureur sélectionne le dossier du locataire sur ses revenus et son emploi, et ne couvre jamais une dette née avant la souscription. Les contrats de garantie loyers impayés se comparent donc avant la signature du bail.

• La garantie loyers impayés prend en charge les loyers non versés et, selon les contrats, les frais de procédure et les dégradations.
• Le dispositif public Visale, porté par Action Logement, se substitue au locataire sans coût pour le bailleur, sous conditions d'éligibilité.
• La caution solidaire d'un proche ne se cumule pas avec une garantie loyers impayés, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

Côté locataire, l'assurance du logement reste une condition du bail

Le nouveau contrat type ne touche pas à l'obligation la plus ancienne du locataire : être assuré contre les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, le dégât des eaux et l'explosion. L'attestation se remet à la signature du bail, puis chaque année à la demande du bailleur.

Le défaut d'assurance fait partie des clauses résolutoires facultatives que le propriétaire peut ajouter. Un locataire qui ne transmet pas son attestation d'assurance habitation s'expose au même mécanisme que pour un impayé. Le bailleur peut aussi souscrire un contrat pour son compte et en récupérer le coût sur les quittances.

• Le loyer que vous ne pouvez plus payer n'est couvert par aucune assurance habitation de locataire.
• Le gros œuvre et la structure du bâtiment relèvent du propriétaire et de la copropriété, pas de votre contrat.
• Une attestation jamais transmise donne au bailleur un motif de résiliation, même si le logement est bel et bien assuré.

Le contexte tarifaire n'arrange rien. Les primes d'assurance habitation devraient encore progresser d'environ 7 % en 2027, après deux hausses déjà supérieures à l'inflation.

Les baux en cours n'ont pas à être réécrits

Un contrat signé avant le 1er octobre et toujours en vigueur reste valable en l'état. Aucune obligation de le réécrire, de le resigner ou d'y ajouter un avenant. Le décret vise les seuls contrats conclus ou renouvelés depuis cette date. Un bail reconduit tacitement y bascule aussi.

Il ne sanctionne pas le bailleur qui garderait un ancien modèle. La loi du 6 juillet 1989 laisse toutefois à chaque partie le droit d'exiger à tout moment un contrat conforme, et interdit au bailleur de se prévaloir de cette irrégularité. Un bail signé sur un modèle périmé reste donc contestable par le locataire, et fragilise la procédure qui s'appuierait dessus.

Le décret ne dit rien d'une pièce que beaucoup de bailleurs oublient : l'assurance propriétaire non occupant, obligatoire pour tout lot en copropriété. Un propriétaire qui s'en dispense reste personnellement exposé si un sinistre part de son logement, même pendant la vacance entre deux locataires.