Propriétaire occupant et non occupant, comment choisir son assurance habitation ?

Indispensable pour protéger votre bien immobilier, l'assurance multirisques habitation des propriétaires fait souvent l'objet de contrats trop onéreux. Comment réduire les frais ?

  1. Pourquoi souscrire à une assurance habitation propriétaire ?
  2. Est-il obligatoire de souscrire une assurance habitation propriétaire ?
  3. Quelles garanties lorsqu’on est propriétaire en copropriété ?
  4. Quelles garanties lorsqu’on est propriétaire non occupant ?
  5. Comment trouver son assurance habitation propriétaire ?

Un locataire est contraint de souscrire une assurance habitation de base avant de prendre possession de son logement. Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous n’avez aucune obligation légale de le faire, dans une certaine mesure. Mais les nombreux risques courus rendent impensable l’idée de ne pas vous assurer.

Il est cependant important de vérifier que vous ne payez pas trop cher un contrat qui n’est pas adapté, par crainte d’un sinistre mal remboursé. L’envie de voir votre investissement immobilier bien protégé ne doit pas vous empêcher de demander un contrat multirisque habitation pas cher et bien conçu.

JeChange, courtier en assurances, vous accompagne en vue d’identifier vos besoins et de trouver le meilleur prestataire en matière de MRH.

Pourquoi souscrire à une assurance habitation propriétaire ?

L’assurance multirisque habitation permet de protéger votre logement et son mobilier en cas de sinistre, que vous en soyez responsable ou juste victime. Elle comprend généralement un volet consacré à la responsabilité civile.

Pour mériter l’appellation MRH, la formule doit comprendre un certain nombre de garanties obligatoires (tempête, feu…), auxquelles s’ajoutent éventuellement des garanties facultatives que l’assuré souscrit librement.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance habitation propriétaire ?

Oui et non. C’est la différence entre assurance habitation du propriétaire et du locataire. Le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation pour protéger le bien qu’il loue. Le propriétaire est en droit de lui demander, chaque année, une attestation d’assurance habitation. Si le locataire refuse, le propriétaire peut souscrire une garantie et la facturer au locataire.

Quant au propriétaire, s’il habite une maison individuelle, il n’est pas obligé d’assurer son bien. En revanche, s’il est copropriétaire, cette fois, l’assurance habitation propriétaire est obligatoire. Il doit au minimum souscrire une garantie responsabilité civile en cas de dommages causé à un tiers.

Bon à savoir : le fonctionnement est le même qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, c’est la nature de la propriété qui impacte l’obligation d’assurance.

Quelles garanties lorsqu’on est propriétaire en copropriété ?

Nous l’avons vu précédemment, en copropriété, l’assurance habitation du propriétaire est obligatoire, a minima pour la responsabilité civile. Mais cela ne suffit pas si vous souhaitez être protégé en toutes circonstances.

Les garanties conseillées

Dans le cadre d’une assurance MRH, la plus importante composante est bien souvent la garantie incendie/explosion. Cette dernière couvre globalement tous les dégâts causés par un incendie, une explosion ou une implosion. Les dégâts occasionnés par la lutte contre l’incendie sont également pris en compte, voire même les sinistres sans dégagement de flammes (garantie « dommages ménagers »).

La garantie dégât des eaux indemnise le préjudice lié à des infiltrations, fuites, débordements ou ruptures de canalisation, suite par exemple à une période de gel. Attention toutefois, car la garantie ne prend en compte que les dégâts occasionnés, et pas la réparation de la malfaçon à l’origine du sinistre.

Plus variable dans son contenu, la garantie vol, éventuellement assortie d’un volet « vandalisme » vous protège des conséquences d’un vol commis par effraction, par escalade ou encore par ruse dans votre domicile. Outre que l’assuré doit apporter la preuve du vol, l’indemnisation peut être conditionnée à la présence de certains systèmes de sécurité.

La garantie dommages électriques couvre les dommages électriques affectant les appareils électriques utilisés au quotidien, et notamment l’ensemble des biens électroménagers (lave-vaisselle, lave-linge, frigidaire, congélateur…), mais aussi les chaînes hifi, les téléviseurs, les ordinateurs… Ces dommages sont essentiellement liés à une surtension, typiquement provoquée par une chute de foudre.

La garantie bris de glace protège l’assuré des dégâts qui peuvent être infligés aux surfaces vitrées de son habitation (fenêtres, baies, Velux, simples miroirs).

En plus de l’incendie, tout contrat d’assurance MRH doit comprendre une garantie tempête, qui va indemniser le propriétaire des dégâts liés aux vents violents, à la grêle et à la neige.

Distincte de la précédente, la garantie catastrophes naturelles est d’ordre public et s’impose donc à tout contrat MRH. Elle vise à protéger les particuliers contre tout phénomène climatique d’une intensité anormale et exceptionnelle, et ne peut rentrer en jeu que sous réserve d’une constatation d’un état de catastrophe naturelle publiée au Journal Officiel.

Naturellement, dans le cadre d’une assurance MRH, vous souscrivez automatiquement une assurance responsabilité civile. Ainsi, vous êtes protégé si vous blessez un tiers ou un bien appartenant à un tiers.

Les garanties optionnelles

Le premier des biens assurés est naturellement l’immeuble lui-même, dont les limites doivent être précisément circonscrites dans le contrat d’assurance. Les dépendances situées sur la propriété, si elles ne peuvent être détachées de cette dernière sans dénaturer et dégrader l’ensemble (cave, garage, abri de jardin…) sont couvertes par la protection.

Bon à savoir : l’indemnisation d’un bâtiment revêt deux formes principales, mentionnées au sein du contrat :

  • la « valeur de reconstruction vétusté déduite », également appelée « valeur d’usage », qui permet à un expert de déterminer les sommes nécessaires en vue de reconstruire le bien sinistré à l’identique, desquelles va être déduit un coefficient de vétusté correspondant à l’usure dudit bien ;
  • la « valeur à neuf » est le complément de garantie qui va limiter la perte liée à l’application du coefficient de vétusté suscité. Toutefois, il est à noter que ce complément d’indemnisation est plafonné à 25 % de vétusté, l’indemnisation à valeur à neuf est donc un abus de langage face auquel tout assuré se doit de se montrer vigilant.

Ce contrat multi garantie, par ailleurs, étend utilement son effet à l’ensemble des biens mobiliers et personnels entreposés dans les bâtiments couverts, à partir du moment où la propriété de ces objets peut être justifiée par l’assuré, un membre de sa famille ou une personne de passage.

Une protection spécifique et plus importante peut enfin être accordée aux biens mobiliers et immobiliers utilisés par l’assuré à des fins professionnelles, à supposer qu’il exerce sa profession à domicile ou dans une dépendance attenante.

Si la valeur d’usage et la valeur à neuf sont des garanties à prendre en considération, n’oubliez pas qu’il existe d’autres garanties optionnelles de l’assurance habitation du propriétaire.

Ainsi, vous pouvez opter pour une protection juridique qui s’avèrera très utile en cas de litige avec un voisin par exemple. L’assurance habitation du propriétaire occupant peut ainsi vous accompagner dans vos démarches. Vous obtenez un conseil, mais aussi une aide financière pour payer les frais de justice lorsqu’une médiation n’a pas suffi à résoudre le conflit qui vous oppose à votre voisin. À une époque où la communication n’est pas la solution privilégiée et que les procédures se multiplient, mieux vaut être prudent.

Autre point important à prendre en considération au moment du choix de votre assurance habitation propriétaire obligatoire en copropriété : la garantie de relogement. Si l’on pense naturellement à s’assurer pour bénéficier d’une indemnisation en cas d’incendie, de dégât des eaux ou de catastrophe naturelle, on pense peu au relogement.

Or, lorsque votre maison est inhabitable, que se passe-t-il ? Avez-vous les moyens de vous offrir un loyer en plus de votre crédit maison ? Rien n’est moins sûr. De ce fait, nous vous conseillons d’utiliser un comparateur d’assurance habitation pour propriétaire afin de trouver le contrat qui prendra en charge votre relogement.

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Quelles garanties lorsqu’on est propriétaire non occupant ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, votre locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance habitation. Dans ce cadre, assurance habitation locataire ou propriétaire, la donne est différente. Les garanties ne sont pas les mêmes.

Le propriétaire non occupant doit souscrire une assurance habitation pour pallier le manque de garanties du locataire, pour se protéger en cas de litige, pour protéger son bien en cas de vacance locative, mais aussi pour être indemnisé en cas de loyers impayés. L’assurance habitation propriétaire non occupant est-elle obligatoire ? Non, mais elle est fortement conseillée.

Les garanties conseillées

Parmi les garanties de base de l’assurance propriétaire non occupant, citons tout d’abord la garantie recours. Au sein de l’assurance PNO figure cette garantie spécifique qui permet d’indemniser un voisin ou tout autre tiers victime d’un sinistre causé dans le logement et qui se propagerait.

Par exemple, si un incendie ravage votre investissement locatif et qu’il endommage le bien d’un voisin, c’est votre assurance habitation propriétaire bailleur qui prendra en charge l’indemnisation.

Autre garantie importante qui figure dans votre assurance PNO : la garantie dégâts matériels. Assurance habitation locataire ou propriétaire, nous l’avons dit, les garanties ne sont pas les mêmes. Ainsi, l’assurance PNO peut prendre en charge des dégâts sur du matériel qui n’est pas pris en charge par l’assurance du locataire, simplement parce que cela n’est pas obligatoire. Avec votre assurance propriétaire non occupant, vous êtes alors certain d’être protégé à 100 %.

Les garanties optionnelles

Au-delà des garanties obligatoires, il est plus que conseillé de souscrire des garanties complémentaires. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous avez réalisé un investissement sur du long terme et que vous avez certainement réalisé un crédit immobilier. Son remboursement est conditionné à la location du bien et au paiement des loyers.

Si, pour une raison ou pour une autre, vous ne pouvez plus les percevoir, votre situation financière pourrait en pâtir. Voici quelques garanties qui vous protègeront en tant que propriétaire non occupant :

  • la garantie protection juridique : aujourd’hui, nous ne sommes jamais trop prudents. Ainsi, les procédures judiciaires se multiplient en cas de désaccord, mieux vaut être protégé par une garantie spécifique ;
  • la garantie vol : normalement, si votre locataire est bien assuré, vous n’avez pas besoin de cette garantie. Or, que se passera-t-il si votre locataire quitte le logement, que celui-ci est vacant en attendant l’arrivée du nouveau locataire et que quelqu’un vient vous cambrioler ou vandaliser votre bien ? Sans assurance locataire ni assurance PNO, vous perdrez tout. La garantie vol et vandalisme est donc tout à fait indispensable.  N’oubliez pas qu’en matière d’assurance il existe des carences, il n’est donc pas certain qu’en souscrivant cette assurance au dernier moment, lors du départ de votre locataire, vous soyez assuré de suite. Un comparatif d’assurance habitation propriétaire non occupant vous en donnera le cœur net ;
  • la garantie perte de location : cette garantie de l’assurance PNO est, elle aussi, facultative, mais extrêmement importante. De fait, nous l’avons vu, le remboursement de votre crédit immobilier peut être conditionné à l’obtention de revenus locatifs. Or, si votre habitation brûle, même si vous êtes assuré pour les travaux, comment ferez-vous pour payer votre crédit sans loyers ? La garantie perte de location peut vous indemniser le temps que votre bien soit à nouveau habitable ;
  • la garantie vacance locative : cette fois, vous souscrivez une garantie qui vous prend en charge entre deux locataires. Si vous ne parvenez pas à louer votre bien, l’assurance habitation PNO peut vous indemniser, durant une certaine période. Attention toutefois, là encore des carences et des franchises peuvent être appliquées, lisez bien votre contrat ;
  • la garantie loyers impayés : cette garantie est importante aussi. De fait, si un investissement locatif est une solution idéale pour préparer son avenir, elle peut rapidement se transformer en cauchemar. Imaginez que votre locataire ne paie plus ses loyers. Comment ferez-vous pour payer votre crédit immobilier ? Sachez qu’en cas de loyers impayés, les procédures peuvent être longues. Et cela sera pire si cela intervient durant la trêve hivernale puisque vous ne pouvez, durant 5 mois, expulser un locataire, même s’il ne paie pas. Avec cette garantie, l’assurance habitation vous indemnise ;
  • la garantie des loyers pendant les travaux : si vous devez effecteur d’importants travaux dans le logement, le rendant inhabitable durant quelque temps, sachez qu’il existe une garantie qui vous indemnise le temps des travaux. Comparez les offres pour en savoir plus.

Comment trouver son assurance habitation propriétaire ?

Au cours des deux dernières décennies, la concurrence dans le domaine de l’assurance habitation est devenue particulièrement rude. Outre les grandes compagnies d’assurance traditionnelles, qui conservent les plus grosses parts de marché, il convient de noter en particulier l’essor de certains assureurs en ligne qui utilisent l’argument du « low cost ».

Sans même parler des banques, qui tentent désormais systématiquement de vendre une assurance habitation en même temps que l’assurance du crédit immobilier. Certaines mutuelles, enfin, se lancent elles-mêmes sur le marché avec un niveau de garantie tout à fait comparable.

Il est possible de tirer le meilleur parti de cette concurrence en faisant appel à un courtier en assurance, qui va prendre le soin de contacter les différents assureurs à votre place pour vous obtenir les meilleures conditions possibles, en échange d’une commission. Selon les assureurs, les cotisations exigées pour un niveau de garantie équivalent peuvent ainsi aller du simple au double !

Les contrats les plus avantageux vont aux clients les plus réactifs

Bien loin d’être récompensée à sa juste valeur, la fidélité en matière d’assurance habitation peut coûter cher. Un contrat renouvelé de façon automatique, année après année, perd progressivement sa pertinence dans la mesure où l’offre disponible sur le marché continue à évoluer dans le même temps, et à proposer des garanties supplémentaires pour le même prix, voire pour moins cher.

C’est la raison pour laquelle il est conseillé de procéder à la révision d’un contrat d’assurance habitation MRH au moins une fois tous les deux à trois ans.

De plus, et dans la plupart des cas, les clients faisant le choix de regrouper toutes leurs polices d’assurance chez le même assureur sont considérés comme acquis et « captifs », ce qui n’incite pas la compagnie à leur proposer des tarifs avantageux. À l’inverse des nouveaux clients potentiels, qui doivent être séduits par tous les moyens.

De nouvelles facilités de résiliation prévues par la loi

La loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon », dès son entrée en vigueur effective, a assoupli considérablement les règles de résiliation : désormais, une fois passé le premier anniversaire de votre contrat d’assurance MRH, vous êtes libre de résilier ce dernier à tout moment, et ce, sans pénalité.

Les conditions sont donc désormais réunies pour faire la chasse aux meilleures formules dotées de garanties équivalentes adaptées à votre budget et à vos besoins.

Cette nouvelle liberté vous permet de prendre le temps d’utiliser un comparateur pour connaître le tarif de l’assurance habitation propriétaire en obtenant des devis. Car, rappelons-le, en la matière, les tarifs sont libres.

Faire un comparatif d’assurance propriétaire occupant ou PNO, c’est faire le choix d’une solution capable de vous proposer le meilleur rapport qualité/prix. Vous avez pu le constater à travers ce guide, les garanties sont nombreuses, toutes ne vous correspondent pas.

Toutefois, certaines vont s’avérer nécessaires en cas de problème. Ne pas souscrire la bonne assurance MRH, c’est courir le risque de tout perdre, en avez-vous réellement envie ?

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À lire également : l’assurance MRH locataire

2 commentaires sur “Propriétaire occupant et non occupant, comment choisir son assurance habitation ?

  1. Bonjour, merci pour ce superbe article.
    Ayant une mrh comprenant le bris de glace je voulait savoir si j’allais être indemnisé pour une fenêtre pvc double vitrage dont le coin pvc est fendu sur la largeur et la vitre dans toute sa diagonale.
    Je précise que je suis l’auteur du sinistre: j’aidai ma fille par terre et en me relevant j’ai dégondé la fenêtre qui est tombée et s’est cassée, j’avais tout simplement oublié sa présence (et j’ai eu un poil mal au dos(mais ma fille n’a rien eu :)).
    Recevrais-je la visite d’un expert, la facture devant approcher les 1000E ?

  2. Bonjour,

    Votre police d'assurance MRH, au titre de la garantie bris de glace, est susceptible d'intervenir car il s'agit d'un bris accidentel.

    Nous vous recommandons de procéder à la réalisation d'un devis à soumettre à l'appréciation de votre assureur.

    Selon le montant des réparations chiffré (généralement, autour de 800 €), un expert pourrait être mandaté par l'assureur à votre domicile.  Sachez cependant que si l'assureur considère que le montant en question est trop élevé, il est également susceptible de vous demander de nouveaux devis.

    Cordialement,

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