Comment choisir les garanties de son assurance de prêt immobilier ?

Vous souhaitez contracter un prêt immobilier ? La première garantie que l’organisme de crédit attendra de vous sera la souscription d’une assurance emprunteur. Objectif : vous protéger, ainsi que votre banque, en cas de pépin !

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Lorsque vous souscrivez une assurance de prêt pour couvrir votre emprunt immobilier, votre banque exige de vous plusieurs garanties pour qu'en cas d'imprévu le « capital restant dû » soit couvert par votre assurance. Décès, invalidité, perte d'emploi : certaines garanties sont obligatoires. D'autres, en revanche, demeurent optionnelles. Comment choisir les plus adaptées à votre projet immobilier ? JeChange vous dit tout.

Quelles sont les garanties obligatoires d'une assurance de prêt immobilier ?

Si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque, celle-ci vous demandera systématiquement deux types de garanties assurance de prêt avant de vous accorder un prêt.

Il s'agit des garanties « réelles » (hypothèque, caution) et de l'assurance emprunteur. Avec cette dernière, l'établissement bancaire s'assure du remboursement de votre prêt. Grâce notamment à l'Assurance Décès Invalidité, la banque s'assure du paiement du crédit dans l'hypothèse d'un décès ou d'une invalidité qui vous empêcherait de rembourser votre crédit. A quoi sont-elles destinées dans le détail ? Explications :

  • La garantie Décès. Celle-ci vous sera systématiquement demandée si vous souscrivez un prêt immobilier. La garantie décès assure que le capital restant dû soit intégralement couvert par l'assurance emprunteur en cas de décès de l'assuré. Le principe est simple : la somme à rembourser sera versée par l'assurance emprunteur à la banque qui aura accordé le prêt. Notez que certaines causes de décès sont exclues des conditions générales de cette garantie (suicide, sports extrêmes, overdose).
  • La garantie Perte Totale et Irréversible de l'Autonomie (PTIA). Elle s'applique en cas d'invalidité physique ou mentale survenue à la suite d'un accident ou d'une maladie. Elle concerne les personnes qui se retrouvent dans l'impossibilité d'exercer toutes activités professionnelles et contraintes d'avoir recours à l'assistance d'un tiers dans leurs actes de la vie quotidienne. La garantie PTIA permet également que le capital restant dû soit couvert par l'assurance, et que le bien immobilier revienne à l'assuré qui peut alors en disposer, y compris pour le revendre.

Bon à savoir : les garanties décès et invalidité ne sont pas obligatoires au sens de la loi, mais elles sont exigées par les établissements prêteurs à la souscription d'une assurance de prêt dans la majorité des établissements bancaires. En cas de décès ou de perte totale d'autonomie, et dans le cadre d'un achat immobilier en couple, il est important de savoir que le versement du capital restant dû est fonction de la quotité de chaque assuré.

Les garanties optionnelles de l'assurance de prêt immobilier

Pour assurer le remboursement de votre prêt immobilier en cas d'arrêt de travail, vous avez le choix entre plusieurs garanties optionnelles qui ne vous seront généralement pas imposées par votre banque : garantie arrêt de travail, garantie ITT, perte d'emploi… Revue de détail :

  • La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) s'applique après un délai de carence de 90 jours dans le cas où l'assuré se trouve dans la situation temporaire d'incapacité de continuer son activité professionnelle. Dans ce cas, l'assureur prend en charge le remboursement des mensualités durant la période d'ITT. Notez que cette garantie vous sera imposée dans le cadre d'un achat résidentiel.
  • La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) prévoit une indemnisation dans le cas où l'assuré se retrouve dans l'incapacité d'exercer un travail. Elle s'applique lorsque l'assuré présente un taux d'invalidité situé entre 33 et 66%. L'indemnisation dépend du taux d'invalidité tandis que l'assureur prend en charge une partie des mensualités du remboursement restant.
  • La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) s'applique lorsque l'assuré est dans l'impossibilité d'exercer une activité professionnelle à la suite d'un accident par exemple, dans le cas où le taux d'invalidité fonctionnelle (problème physique) et professionnelle (impossibilité d'exercer sa profession) est supérieur à 66%. Notez que cette garantie prévoit deux modes d'indemnisation. Dans le premier, votre assureur prend en charge le paiement mensuel des échéances du prêt immobilier, mais ne règle pas immédiatement la dette. Dans le second, l'assurance couvre immédiatement le solde restant dû. Là encore, cette garantie vous sera imposée dans le cadre d'un achat résidentiel.
  • La garantie Perte d'emploi intervient en cas de licenciement et vous couvre sur une période de deux ans au maximum. Attention, cette garantie ne vous couvre pas en cas de démission !
  • La garantie Profession médicale offre un barème spécial d'invalidité professionnelle permanente à 100% aux personnes exerçant une profession médicale : médecin, chirurgien ou chirurgien-dentiste…

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Comment choisir sa garantie assurance de prêt immobilier ?

Comment choisir sa garantie assurance emprunteur ? En résumé, la banque exigera de vous que vous choisissiez une assurance avec des garanties différentes selon le type de prêt.

Ainsi, si vous souhaitez emprunter dans le cadre d'un achat résidentiel, il vous faudra obligatoirement souscrire au minimum une garantie Décès, PTIA, IPT et ITT.

En revanche, si vous sollicitez un prêt pour un investissement locatif, seules les garanties PTIA et Décès vous seront exigées. La banque considère en effet que cela est suffisant, la rente locative permettant de couvrir les mensualités en cas d'imprévu. Notez enfin qu'il est tout-à-fait possible d'assurer un prêt Travaux avec ces deux types de garanties.

Garanties refusées par l'assureur : que faire ?

Sachez qu'il existe des exclusions de garantie avec l'assurance de prêt immobilier. Cela peut être le cas pour les accidents survenus dans le cadre de l'exercice d'un métier à risques, de la pratique d'un sport à risques, ou simplement suite à des problèmes de santé.

Par exemple, si vous avez rencontré un problème au niveau de la thyroïde, la compagnie d'assurance peut exclure ce risque. Si vous décédez d'un problème lié à cette affection, vous n'obtiendrez aucune indemnisation.

Dans ce cas, vous avez plusieurs possibilités :

  • racheter l'exclusion de votre assurance prêt immobilier. Certes, cela coûtera plus cher, mais vous serez certain de protéger vos proches en cas de décès. Toutefois, l'assureur n'est pas obligé d'accepter.
  • utiliser un comparateur de garanties d'assurance de prêt immobilier. Chaque assurance décide des exclusions qu'elle applique. Ainsi, pour une même affection, toutes ne décideront pas d'exclure le risque.
  • mettre en garantie votre assurance vie pour votre prêt immobilier. Cette option peut être avantageuse et vous permettre d'accéder plus facilement au crédit.

L'équivalence d'une assurance de prêt immobilier

Vous pouvez profiter de la délégation d'assurance permise par la loi Lagarde, changer d'assurance emprunteur durant les 12 premiers mois de votre contrat avec la loi Hamon ou changer d'assurance chaque année avec la loi Sapin.

Dans tous les cas, vous devez souscrire des garanties a minima équivalentes à celles proposées par votre banque. Celle-ci doit donc vous fournir une fiche d'information standardisée qui permet de s'assurer de l'équivalence des garanties de l'assurance de prêt, quel que soit l'organisme auquel vous vous adressez.

Comment faire jouer les garanties de son assurance de prêt immobilier ?

Commençons par redéfinir, dans le cadre du prêt immobilier, la différence entre garanties et assurance. L'assurance emprunteur est le contrat que vous allez souscrire pour vous protéger, vous et vos proches. Ce contrat comporte des garanties, à l'image des garanties décès, IPT, IPP, ITT ou encore de l'assurance perte d'emploi du prêt immobilier.

Pour faire jouer les garanties de votre crédit immobilier, vous devez contacter votre compagnie d'assurance et lui fournir certains documents afin qu'elle puisse étudier votre dossier. En effet, elle doit s'assurer que les garanties souscrites prennent bien en charge vos problèmes de santé et qu'une indemnisation est possible.

Ces documents vont varier d'un sinistre à l'autre, que vous souhaitiez faire jouer votre garantie assurance chômage de prêt immobilier ou encore votre garantie arrêt de travail. Il peut ainsi s'agir d'un avis d'arrêt de travail, d'un titre de pension d'invalidité de la Sécurité sociale, d'une déclaration d'accident, d'un bulletin d'hospitalisation, etc.

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