Ce qui change en matière de crédit immobilier au 1^er juillet

Dans le cadre de la transposition dans le droit français de la législation européenne, une ordonnance en date du 25 mars 2016 et un décret adopté le 13 mai modifient les règles applicables au crédit immobilier. Prévus pour entrer en application à partir du 1^er juillet 2016, ces textes portent sur les « modalités d'offre, de distribution et d'exécution » de ces prêts.

Parmi les nouveautés introduites, ils prévoient notamment des dispositifs pour améliorer l'information des consommateurs tels que l'instauration d'une fiche d'information standardisée européenne (FISE). D'autres mesures visent plutôt à sécuriser les organismes de prêt comme celle introduisant la possibilité de prendre en compte la valeur du bien acheté dans l'offre de crédit. Quels changements impacteront directement les potentiels souscripteurs d'un emprunt immobilier ?

Les biens achetés seront estimés par un expert

À partir du 1^er juillet 2016, les organismes de prêt pourront recourir à un expert immobilier pour faire estimer au plus près de son prix réel le bien convoité par les candidats à l'emprunt. L'expert sollicité peut être un évaluateur externe ou interne à la banque. Sa tâche doit toutefois être indépendante du processus de prise de décision en matière de crédit et l'absence de conflits d'intérêts doit être garantie.

L'objectif est de permettre aux organismes de crédit de proposer des prêts immobiliers d'un montant le plus proche possible de celui de la transaction immobilière. Il s'agit notamment pour ces établissements de mieux se protéger dans le cas où ils se retrouveraient dans l'obligation de revendre le bien, par exemple en raison de défauts de paiement. Cette mesure, qui reste facultative, n'est pas nouvelle. Certains y ont déjà recours et beaucoup d'acteurs du secteur l'estiment nécessaire. Néanmoins, plusieurs observateurs expriment quelques craintes quant à un possible accroissement des difficultés d'accès au prêt pour les primo-accédants disposant d'une faible marge de manœuvre.

Une évaluation rigoureuse de la solvabilité des emprunteurs

Les organismes de prêt auront désormais l'obligation d'effectuer une évaluation rigoureuse de la solvabilité de leurs potentiels clients. Il ne sera plus possible d'accorder un crédit si elle apparaît insuffisante ou si l'évaluation ne peut être effectuée en raison du refus par les aspirants emprunteurs de communiquer les informations adéquates.

Le calcul de la solvabilité se fondera sur les revenus de l'emprunteur, son épargne et son actif. Ses dépenses régulières, ses dettes, ses autres engagements financiers et toute autre information adéquate entreront également en ligne de compte. Globalement, les futurs emprunteurs devront donc fournir aux banques plus de documents qu'actuellement. La création d'un formulaire de demande de prêt contractuel et standardisé a par ailleurs été évoquée pour cet automne.

Une meilleure information pour les candidats au crédit immobilier

L'entrée en application du décret du 13 mai imposera de nouvelles obligations pour les organismes de prêt immobilier en termes d'information de leurs clients. À compter du 1^er juillet, leurs contrats devront en particulier inclure des exemples représentatifs du montant total de l'emprunt, de son coût pour l'emprunteur, de son taux effectif global… Devront également être précisés les « autres coûts éventuels supportés par l'emprunteur en lien avec le contrat de crédit qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit ». Des sanctions et notamment des amendes sont prévues en cas de non-respect de ces nouvelles règles.

À partir de cet automne, le prêteur devra en outre communiquer à l'emprunteur toutes les informations permettant à celui-ci de comparer l'offre de crédit immobilier qui lui est faite aux formules proposées par la concurrence via la création d'une fiche d'information standardisée (FISE). Cette fiche précisera de manière exacte le taux d'intérêt et les autres frais mais aussi le nombre et la périodicité des versements, leur montant, les obligations supplémentaires… et tout ce qui concerne l'amortissement du prêt.

Vers une harmonisation européenne par le Comité de Bâle ?

Cette première vague de réformes aura a priori peu de conséquences pour les aspirants emprunteurs. Cependant, elle marque le point de départ d'un processus d'harmonisation européenne des règles applicables au crédit immobilier, processus loin de remporter tous les suffrages.

En première ligne des points polémiques : une potentielle remise en question des prêts à taux fixe et l'instauration de la garantie hypothécaire. Ces pratiques permettent en effet aux banques de doubler leurs fonds propres, ce à quoi la révision de Bâle III encourage les banques. Cependant, elles ont également pour effet de reporter les risques sur les emprunteurs plutôt que sur les prêteurs.

Les instances françaises s'opposent vivement à ce type de modifications du système de financement du logement dans l'Hexagone et ont bien l'intention de « défendre les spécificités françaises ». Le Sénat a adopté le 20 mai 2016 une proposition de résolution « visant à protéger le système du crédit immobilier français 
dans le cadre des négociations de Bâle ». L'Assemblée nationale a fait de même le 13 juin dernier. Cela sera-t-il suffisant pour convaincre le Comité de Bâle ?