5 conseils pour optimiser son profil emprunteur

  • Publié le 27/09/2016
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Optimiser son profil emprunteur
Gérer sainement ses finances et pouvoir se prévaloir de l'absence de tout incident bancaire crédibilise la démarche de l'emprunteur aux yeux de sa banque.

Apport personnel, taux d'endettement, situation professionnelle, relation générale avec l'argent... Découvrez ci-dessous les cinq clés qui vous permettront d'optimiser votre profil emprunteur.

Vous souhaitez emprunter pour financer l'acquisition de votre résidence principale ? Selon le niveau de risque représenté par votre dossier, la banque pourra vous accorder des conditions plus ou moins préférentielles.

S'il a la certitude d'avoir affaire à un interlocuteur sérieux et solvable, qui pourra aisément assumer le montant de la future mensualité, un banquier aura en effet tendance à offrir un taux d'intérêt attractif et à vous faire réaliser de sérieuses économies sur le long terme ! 

1) L'apport personnel : plus il est élevé, mieux c'est !

L'apport personnel correspond à la part du financement assumée directement par l'emprunteur. Même si un achat immobilier sans apport reste en théorie possible, dans la grande majorité des cas, un apport personnel même minimal sera indispensable pour accéder à un crédit immobilier. Il prouve en effet votre capacité d'épargne et envoie au banquier le signal fort de votre niveau d'engagement dans le projet. Un apport personnel important diminue par ailleurs la quotité de financement qui doit être assumée par le prêteur, et rend donc l'opération plus sûre pour lui.

De nombreux établissements n'examineront pas votre demande sous un seuil de 10 % d'apport personnel, hors frais de notaire et de garantie. Pour un appartement d'une valeur de 150 000 €, veillez par exemple à disposer d'un apport d'au moins 15 000 €. Les très bons dossiers sont ceux qui poussent l'apport personnel jusqu'à 25 % ou 33 % du montant total du financement.

2) Gardez votre taux d'endettement sous contrôle

Dans la plupart des cas, le montant de votre future mensualité ne pourra pas dépasser 33 % de votre revenu net imposable de l'année précédente. Au-delà de ce seuil, le prêteur pourrait en effet craindre des difficultés à se faire rembourser, en conséquence d'un possible surendettement. Pour assumer une mensualité de 1 000 €, il convient donc de gagner chaque mois au moins 3 000 € net pour avoir une meilleure chance de décrocher votre crédit !

Attention : votre taux d'endettement prend en compte non seulement la future mensualité de votre crédit immobilier mais aussi, le cas échéant, tout autre crédit dont vous assumez encore le remboursement, comme un crédit à la consommation ou un prêt étudiant. Il est donc préférable de se présenter avec une ardoise vierge lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, afin d'augmenter votre capacité d'emprunt.

La règle des 33 % n'est pas absolue. Dans certains cas, la banque sera prête à faire un effort si elle estime que votre « reste à vivre » est suffisant, ou encore si elle constate que vous parvenez déjà à assumer sans problème un loyer disproportionné par rapport à vos revenus. Dans tous les cas, notez que « si la mensualité du crédit que vous visez est quasi-égale à celle que vous assumez au titre de votre loyer, la banque aura l'assurance que le fait d'assumer ce prêt immobilier ne modifiera pas substantiellement votre train de vie », précise Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez JeChange.fr.

3) Justifiez d'une situation professionnelle stable

Pas de mystère : une banque sera d'autant plus encline à vous suivre dans votre projet d'acquisition immobilière que votre situation professionnelle lui apparaît stable et rassurante ! Le profil idéal correspond à un emprunteur ou à un couple d'emprunteurs employés dans le cadre d'un contrat de travail à durée indéterminée, ou titulaires de la fonction publique.

Même si vous disposez d'un CDI, vous ne serez souvent pris au sérieux qu'avec un minimum d'ancienneté. Attendez a minima la fin de votre période d'essai, et de préférence votre premier anniversaire au sein de l'entreprise pour solliciter un crédit immobilier. Une embauche récente, de fait, est source de trop nombreuses incertitudes pour une banque, laquelle doit pouvoir compter sur votre capacité de remboursement pendant quinze à trente ans.

4) Démontrez une gestion responsable de votre argent

Au même titre que le montant de votre apport personnel, l'examen de vos relevés de compte les plus récents doit absolument transmettre l'idée que vous gérez vos finances de manière responsable. Même avec des revenus confortables, les dépensiers compulsifs ou simplement négligents auront tendance à effrayer la banque. Une personne vivant au-dessus de ses moyens ne constitue pas un emprunteur idéal aux yeux d'un établissement financier !

Si vous projetez de soumettre une demande de prêt immobilier dans les prochains mois, veillez scrupuleusement à la tenue de vos comptes bancaires et évitez notamment tout incident. À l'inverse, arrangez-vous pour dégager chaque mois une capacité d'épargne au moins égale à la différence entre le loyer que vous payez actuellement et le montant probable de la mensualité de votre futur crédit immo. Si vous vous acquittez par exemple d'un loyer de 900 € et dégagez systématiquement un surplus de 300 € tous les mois sur votre budget, vous aurez beaucoup moins de mal à vous engager sur une mensualité de 1 200 €.

5) Soumettez un projet d'acquisition cohérent

Pour déterminer le niveau de risque de votre dossier, les banques s'intéresseront activement à la nature du bien que vous souhaitez acquérir, et à la cohérence globale de votre projet eu égard à votre situation personnelle.

Le prêteur, ainsi, pourra légitimement s'inquiéter du cas d'une famille aux revenus modestes, déjà au maximum du taux d'endettement admissible, et qui jetterait son dévolu sur un vaste corps de ferme où tout est à refaire. D'une manière générale, une banque évitera de s'impliquer sans des garanties sérieuses dans des projets de financement impliquant des travaux pharaoniques (plus de 30 ou 40 % du montant total).

La facilité de revente du bien peut également jouer un rôle. Par exemple, un appartement bien aménagé et situé dans un quartier porteur est un choix généralement apprécié. En cas de carence de l'emprunteur, en effet, la banque aura moins de mal à se rembourser en se séparant du bien.

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