Achat en indivision et prêt immobilier en 2019

Achat en indivision, création d'une SCI, tontine... De multiples possibilités s'ouvrent aux emprunteurs vivant en union libre. Cependant, toutes ces solutions n'entraînent pas les mêmes conséquences. Explications.

  • Publié le 27/09/2016 (mis à jour le 11/04/2019)
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Acheter à deux sans être mariés
L'achat d'un bien immobilier en indivision est la formule la plus courante pour des concubins jeunes et ne disposant pas encore d'un patrimoine significatif.

Le mariage n'est pas un passage obligé avant d'envisager l'achat d'un bien immobilier à deux ! Environ 25% des couples français vivent ensemble sous le régime de l'union libre. S'ils ne souhaitent pas échanger des vœux à la mairie, les concubins peuvent toutefois légitimement avoir envie d'investir dans une résidence principale bien à eux.

Plusieurs options s'offrent à eux pour y parvenir, dont un achat classique en indivision, la création d'une SCI ou encore l'ajout d'une clause de « tontine » sur l'acte d'achat. La signature d'un pacte civil de solidarité (Pacs), enfin, est moins rigide qu'un contrat marital et peut favoriser le survivant au moment du décès de l'autre membre du couple.

À noter que « quelle que soit la formule sur laquelle se porte son choix, un couple serait particulièrement bien inspiré de consulter un notaire, professionnel le plus à même d'éclairer et d'orienter des aspirants propriétaires », conseille Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

L'achat d'un bien immobilier en indivision

Dans le cadre d'un premier achat immobilierl'indivision reste de loin la formule la plus courante pour des concubins jeunes et ne disposant pas encore d'un patrimoine significatif. L'indivision consiste à mentionner les noms des deux acheteurs sur l'acte notarié de vente, et donc à faire des membres du couple les deux propriétaires légitimes du bien.

Pourquoi acheter en indivision ?

Acheter en indivision est une solution simple pour acquérir un bien immobilier à plusieurs : tous les couples non mariés peuvent y avoir recours. Lors d'un achat en indivision, chacun détient une part de l'immeuble exprimée en pourcentage. Si une répartition égalitaire à 50/50 est assez courante, il est également possible de choisir une répartition à 60/40, 70/30, etc. Mieux vaut en effet que la répartition choisie reflète fidèlement l'effort d'investissement réel de chaque concubin, faute de quoi le fisc pourrait sanctionner une donation déguisée. Cette possibilité de répartir l'achat selon un pourcentage convenu permet de prendre en compte les différences de revenus entre les concubins ainsi que le montant des apports effectués par chacun, et donc de limiter les sources de conflit.

Le cas particulier d'un couple pacsé

Si vous avez conclu un pacte civil de solidarité avant le 1er janvier 2007, votre régime est normalement celui de l'indivision en cas d'achat d'un bien immobilier. Vous êtes alors chacun propriétaire de votre résidence principale à 50 % - à moins d'avoir opté pour une autre répartition - et ce, indépendamment de la participation financière effective de chacun. Ces conditions sont d'ailleurs les mêmes que pour des concubins en indivision.

Depuis cette date, les Pacs sont soumis par défaut au régime de la séparation de biens. Les biens acquis avant et après la signature du Pacs restent la propriété exclusive de chaque partenaire, à l'exception toutefois du logement familial pour lequel il existe une présomption de solidarité, notamment pour le remboursement du crédit immobilier. En contrepartie, le partenaire survivant n'aura pas à régler de droits de succession sur le bien si le défunt avait rédigé un testament en ce sens.

Achat en indivision puis mariage

Vous avez acheté un bien en indivision et vous souhaitez désormais vous marier ? Cette décision a des conséquences différentes selon le régime matrimonial que vous choisissez.

Ainsi, si vous n'optez pas pour la rédaction d'un contrat de mariage, le régime par défaut (ou régime légal) est celui de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cas, seuls les biens immobiliers achetés après le mariage sont communs au couple. Ce régime n'a donc aucune influence sur les parts d'indivision détenues. C'est également le cas pour le régime de la séparation de biens.

En revanche, en optant pour le régime de la communauté universelle, les maisons et appartements achetés avant le mariage, ainsi que les dettes contractées, deviennent communs au couple.

Achat maison en indivision et séparation

Comme dans toute autre indivision, l'unanimité est requise pour toutes les décisions importantes concernant le bien, dont bien sûr son éventuelle mise en vente. En cas de séparation conflictuelle, trois solutions peuvent se présenter :

  1. Les deux ex-concubins s'accordent pour vendre.
  2. L'un des deux ex-concubins rachète la part de l'autre, pour continuer à habiter dans le logement.
  3. L'un veut vendre, et l'autre pas. La vente peut dans ce cas être ordonnée d'autorité par le tribunal, dans la mesure où « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision » (art. 815 du Code civil).

De manière générale, en amont de l'acte d'achat, posez-vous la question du devenir d'un crédit immobilier en cours en cas de séparation. En effet, si l'un des deux ex-concubins souhaite conserver la maison ou l'appartement, il doit être en mesure de pouvoir racheter la part correspondante. Pour cela, il est possible de souscrire un crédit immobilier complémentaire au prêt principal.

Achat en indivision et décès

Bien qu'étant une solution simple, l'achat en indivision d'une résidence principale est souvent problématique lors du décès d'un des concubins.

En effet, à défaut de contrat de mariage, les concubins n'entrent pas dans la succession et ne sont pas autorisés à rester dans l'habitation sans l'accord exprès des héritiers (enfants, parents, frères et sœurs…).

Le concubin survivant ne peut exiger de continuer à habiter dans le logement dans la mesure où il n'est désormais plus le seul propriétaire : il ne détient que sa part d'indivision, l'autre part appartenant aux héritiers.

Pour limiter les conséquences d'un décès dans le couple, plusieurs solutions existent. Il est par exemple possible de rédiger un testament ou de donner l'usufruit à son conjoint en cas de décès. Cette seconde option permet au concubin de continuer à habiter dans le logement pendant toute sa vie, sans avoir à obtenir préalablement l'accord des héritiers. En revanche, il lui est nécessaire de s'acquitter de 60 % des droits de succession.

Trois autres possibilités existent pour protéger le couple en cas de décès : la convention d'indivision, la tontine et la SCI (voir ci-après).

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La société civile immobilière (SCI)

Plus rare que l'indivision classique, la création d'une société civile immobilière (SCI) requiert en principe une petite mise financière de départ, de l'ordre de 2 000 à 2 500 €. Les deux concubins ne sont alors plus directement propriétaires de leur résidence principale mais détiennent les parts de la SCI en tant qu'associés, à la hauteur de leur apport financier respectif.

La SCI présente un avantage fiscal intéressant puisqu'elle peut aboutir à minorer de 10 ou 15 % la valeur réelle du bien immobilier. Au-delà, elle offre aussi une bien meilleure protection au moment de la succession. Par le biais d'un montage juridique appelé le « démembrement de propriété croisé », chaque concubin possède la moitié du bien en nue-propriété et l'autre moitié - celle de son compagnon - en usufruit. L'usufruit ne peut pas être hérité : au décès de l'un des conjoints, le survivant retrouve la pleine propriété de sa part tout en conservant l'usufruit sur l'autre part, sans qu'aucun héritier ne puisse s'y opposer.

La SCI est par nature une formule assez rigide pour gérer une simple résidence principale, impliquant la rédaction de statuts ou encore la tenue régulière d'assemblées. Les conditions de sa dissolution peuvent être prévues à l'avance dans les statuts mais n'empêcheront pas de grosses difficultés en cas de désaccord lourd entre les deux associés. Les tribunaux, en effet, n'ont pas compétence pour intervenir. Globalement, la SCI est surtout recommandée pour les patrimoines immobiliers importants.

La tontine

L'insertion dans l'acte d'achat d'une clause d'accroissement, ou « tontine », peut présenter un intérêt si le bien immobilier, faisant obligatoirement office de résidence principale, est de faible valeur. En-dessous d'une valeur estimée de 76 000 €, en effet, le concubin survivant est exempté du paiement de tous droits de succession, tout comme il l'aurait été sous le régime du mariage ! Ce qui ne l'exempte pas en revanche de s'acquitter du montant des droits de mutation. La clause a également pour effet de faire du concubin survivant l'unique propriétaire du bien, en annulant les droits de certains héritiers réservataires.

La tontine est donc réservée à un public très spécifique, et souffre par ailleurs d'une certaine rigidité. Sa suppression nécessite le consentement des deux parties, tout comme une vente et un partage en cas de séparation.

Achat en indivision : comment éviter les risques ?

Acheter un bien immobilier en indivision présente certains risques dont il est important d'être conscient avant de se lancer. Les indivisionnaires doivent être d'accord pour toutes les décisions qui concernent le bien, depuis son entretien jusqu'à sa revente.

Lors de situations conflictuelles, gérer un bien immobilier en indivision peut devenir très complexe. De plus, les dettes de l'indivision doivent être réglées selon le même pourcentage que celui fixé lors de la signature de l'achat (50/50, 60/40, 70/30…). Cela concerne les mensualités du prêt immobilier, mais également les impôts (taxe foncière, taxe d'habitation…) et les travaux.

La survenance du décès d'un des propriétaires est également une situation à risque si aucune mesure de protection du conjoint n'a été prise auparavant. Bien s'informer et consulter un notaire est donc indispensable.

La convention d'indivision

Notez que la rédaction d'une convention d'indivision peut représenter un grand intérêt, en donnant au concubin survivant la priorité pour racheter la part de son compagnon lorsque celui-ci décède.

Une convention d'indivision portant sur un bien immobilier est un acte écrit qui doit être rédigé par un notaire et publié au Service de publicité foncière. Elle peut être à durée déterminée (5 ans au maximum, renouvelables) ou indéterminée.

Son objectif est de fixer un certain nombre de règles, telles que la répartition des dépenses, la désignation d'un gérant ou encore le montant de l'indemnité d'occupation dans le cas d'une séparation.

Cette convention, toutefois, ne peut faire obstacle aux droits d'éventuels héritiers réservataires - notamment les enfants - sur le reste du patrimoine du défunt.

Achat en indivision et prêt immobilier : tout ce qu'il faut savoir

L'achat d'une résidence principale est un projet de vie important dans la vie d'un couple. Grâce à l'indivision, il est possible à tous les couples non mariés d'acquérir un bien immobilier de façon simple, mais qu'en est-il du prêt immobilier associé ?

Les modalités du crédit

Concubinage, PACS, mariage : souscrire un prêt immobilier se réalise de la même façon. Les emprunteurs peuvent s'adresser directement aux établissements bancaires ou faire appel aux services d'un courtier afin d'obtenir la meilleure proposition. Si un des concubins apporte un montant plus important que l'autre depuis son épargne personnelle, il est préconisé de moduler le pourcentage des parts détenues.

Quels sont les différents prêts contractables ?

Au même titre qu'un couple marié, il est possible de souscrire l'ensemble des types de crédits disponibles pour les couples en indivision :

  • prêt immobilier classique ;
  • prêt travaux ;
  • prêt relais ;
  • prêt accession sociale (PAS) ;
  • prêt conventionné (PC) ;
  • prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • prêt épargne logement (PEL).

Le remboursement du prêt en indivision

Les échéances de crédit sont prélevées sur un compte joint ouvert aux deux noms. Chaque concubin doit s'acquitter de sa part du crédit, proportionnellement à la part qu'il détient dans le bien immobilier, d'où l'intérêt de fixer un pourcentage différent si les revenus des deux concubins sont très différents.

En cas de séparation, et tant que la situation n'est pas réglée, chaque membre du couple doit aussi s'acquitter de sa part de l'échéance de crédit.

À lire également : Caution ou hypothèque, comment choisir ?

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