On estime à environ 8 millions le nombre de français détenant un crédit immobilier, soit 31% des ménages. Ces prêts sont, en moyenne, souscrits pour une durée de 18 ans, à un taux moyen de 3,91% et leur coût relatif moyen est l’équivalent de 3,84 années de salaire (1). Lorsque vous souscrirez un prêt vous aurez le choix entre une formule à taux fixe et une formule à taux variable. Voici ce qu’il faut savoir pour choisir la solution la mieux adaptée à vos moyens.
Différences entre un taux fixe et un taux variable
Dans un prêt à taux fixe, le taux, la durée de remboursement comme le montant des mensualités sont arrêtées dès le départ et ne varient pas quelque soit l'évolution du marché financier pendant la vie de votre crédit. A l’inverse, avec le taux révisable, les mensualités de remboursement et la durée varient en fonction des fluctuations de l'indicateur financier, appelé Euribor, sur lequel il est indexé, ou varie en fonction des indices sur lesquels le prêt est indexé.
Un taux variable est-il plus avantageux qu’un taux fixe ?
Théoriquement, oui car les taux courts servant de base de calcul aux taux révisables sur les marchés financiers sont inférieurs aux taux longs qui sont eux les indices directeurs des taux fixes comme, par exemple, l’OAT à dix ans. Actuellement, on estime que pour un emprunteur offrant de bonnes garanties, un taux variable à 15 ans s’établira autour de 3,50% contre 4% pour un prêt à taux fixe. L'avantage d'un taux révisable est donc qu'il peut évoluer à la baisse en fonction des fluctuations de l'Euribor.
Clairement, si vous avez souscrit un crédit à taux fixe, si les conditions économiques sont favorables pour les taux et que ces derniers baissent, vous continuerez à payer vos mensualités au taux négocié lors de la signature. Vous ne pourrez pas changer votre taux. Concernant le taux variable, si ce dernier est plus faible qu'un taux fixe, vous pourrez bénéficier des baisses si la conjoncture économique le permet.
Conseil : il est préférable de souscrire une formule à taux révisable lorsque les taux courts on un potentiel de baisse. Consultez votre banquier et ses concurrents, la presse spécialisée afin de savoir si la tendance est à la baisse ou à la hausse. Souvent plus élevé au démarrage qu'un taux révisable, le taux fixe offre malgré tout une solution sûre, surtout pour un crédit immobilier dont la durée est élevée.
Les principes d’un prêt à taux fixe
Si ce type de prêt est choisi par environ 70% des emprunteurs, c’est du fait de sa simplicité et de sa lisibilité puisque le taux, la durée et le montant de chaque mensualité sont constants. Il existe néanmoins plusieurs formules à taux fixe. Vous pouvez, par exemple, opter pour un prêt à mensualités progressives si vous êtes convaincus que vos revenus évolueront à la hausse au fil des ans. Avec cette formule, le taux reste figé durant toute la durée du prêt, mais les mensualités subissent une progression fixée à l'avance, par exemple 2% tous les 4 ans. Il est aussi possible de choisir un prêt modulable : il vous donne la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction de vos disponibilités durant toute la vie du prêt, ce qui joue sur sa durée finale.
Les principes d’un prêt à taux variable
Le montant des mensualités est indexé sur un indice de référence, révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt. Les indices retenus diffèrent selon les banques qui développent toutes leurs propres produits. Selon les formules, la révision a pour effet de modifier le montant de la mensualité ou la durée du crédit.
Les formules capées et non capées
Ce sont les formules dites « capées » qui offrent le plus de sécurité. Elles fixent un plafond pour limiter la hausse. Ainsi, un taux variable de 4% « capé » à 1,5 points ne pourra pas dépasser 5,5%, même si l'évolution de l'indice de référence franchi ce plafond (cap). Ce système permet donc de connaître l’évolution de vos mensualités de remboursement quelque soit le cas de figure, y compris le pire.
Le taux variable non capé à la hausse présente en général la mensualité la moins élevée. Il s'agit souvent d'un taux d'appel, une sorte d'offre promotionnelle que la banque ne tiendra pas sur le long terme. Ce taux augmentera dès les premières révisions
Conseil : donnez la préférence aux prêts « capés », sécurisants, tout en sachant que cette sécurité a un coût : plus le cap (plafond) est bas, plus le taux du crédit est élevé, s’approchant alors des conditions d’un taux fixe.
A savoir : d’autres formules répercutent l'évolution du taux sur la durée de remboursement, qui s'allonge ou se réduit, à chaque révision du taux alors que les mensualités de remboursements restent fixes.
Peut-on convertir un prêt à taux révisable en taux fixe ?
Oui, si votre contrat le permet. Certaines formules prévoient même une possibilité de conversion optionnelle à la date de révision du taux du prêt, c'est-à-dire à la date anniversaire du contrat. Des frais peuvent être perçus lors de cette conversion. N’hésitez pas à les négocier.
Le taux du prêt inclue-t-il tous les frais liés à un crédit ?
Non. S’y ajoutent, la marge de votre banque, les frais de constitution de garantie, les frais de dossier, les frais fiscaux, les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur, etc. Récapitulant tous ces frais, c’est le Taux Effectif Global (TEG) qui vous fournira le coût global du prêt qu’il s’agisse d’une formule à taux fixe ou révisable. Ce TEG vous est obligatoirement indiqué par votre banque et il ne peut être supérieur aux taux légal de l’usure (2).
Conseil : utilisez toujours le TEG pour comparer les offres bancaires quelque soit la formule choisie, ce taux étant calculé avec une précision de 2 décimales.
1. Observatoire crédit logement/CSA.
2. Au deuxième trimestre 2011 (JO du 24/06/2011) le taux légal de l’usure se montait à 5,97% pour un prêt à taux fixe et à 5,33% pour un prêt à taux variable.